[중부매일 이민우 기자] 전국 곳곳에서 대규모 택지 공급과 부동산시장 규제 강화로 '사람이 살지 않는' 아파트가 증가하고 있다. 전국 10가구 중 3가구는 주택매각 지연 등의 이유로 입주 시점이 지나고도 빈 집으로 남아 있다. 이에 따라 충청권 아파트시장의 실태와 문제점에 대해 긴급 점검한다. /편집자

◆충남·북 등 충청권 HOSI 전망치 하위권

주택산업연구원이 최근 발표한 '2월 입주경기실사지수(HOSI)'를 보면 이달 전국 HOSI 전망치는 71.3으로 전달 대비 7.3포인트 상승했다.

그러나 입주 물량 증가와 규제 강화 기조가 계속되고 있는 만큼 입주여건이 크게 개선되기는 어려울 것이라는 게 산업연구원의 분석이다.

'HOSI'는 주택사업자가 입주를 앞두고 있거나 입주하고 있는 단지의 여건을 종합적으로 판단하는 지표다. 100을 기준선으로 그 이상일 경우 입주경기가 긍정적이라는 전망이 우세하며, 100 미만이면 그 반대의 의미다.

서울 HOSI 전망치는 78.5로 2017년 6월 조사 이래 첫 70선대로 주저앉았다. 또한 경남(80.7)과 대전(80.0), 세종(80.0)이 80선을 기록했고 대구(79.3), 서울(78.5), 광주(76.9), 경기(76.2), 경북(75.0), 충북(68.4), 충남(56.5)등 대부분 지역이 60~70선에 머물렀다.

지난 1월 전국 아파트 단지의 입주율은 72.1%로 15개월째 70%를 유지했다. 입주 아파트 10가구 중 3가구는 빈집으로 남아있다는 뜻이다.

입주율은 조사 당월 입주 지정 기간이 만료되는 분양 단지 중 잔금까지 모두 낸 비중이다. 잔금 납부를 마쳐야 입주가 가능하다. 따라서 입주자모집공고 시 미분양분은 제외하고 계산한다.

지역별로는 서울 및 수도권이 80%선으로 비교적 양호했지만 지방(69.6%)은 70%선이 무너졌다. 2017년 6월 조사 이래 처음으로 60%선을 기록한 것이다. 미입주 사유는 '기존 주택매각 지연'이 37.0%로 가장 많았다. 세입자 미확보(24.7%), 잔금대출 미확보(23.3%)도 미입주의 원인으로 분석됐다.

◆"전셋값 하락, 지방이 더 심각하다"

특히 부동산정보서비스업체인 직방이 지난 달 18일 국토교통부 아파트 실거래가격을 분석한 결과 지난해 기준 전세보증금이 2년 전보다 하락한 아파트가 전국 평균 38.6%로 집계됐다. 전국 아파트 10채 중 약 4채가 2년 전보다 전셋값이 떨어지면서 역전세난 우려가 나오고 있다. 지방에서는 절반 이상이 2년 전보다 낮은 가격에 거래되면서 전세시장이 안정기를 넘어 침체기에 들어선 것으로 나타났다.

아파트 실거래가격을 분석한 결과, 지난해 기준 전세보증금이 2년 전보다 하락한 아파트가 전국 평균 38.6%로 집계됐다.

전셋값이 계약 시점인 2년 전의 가격보다 내려가면 만기 때 전세금을 제대로 돌려받지 못하는 역전세난이 발생할 가능성이 커진다. 권역별로 보면 지방은 절반이 넘는 51.3%, 수도권은 29.7%가 2년 전 전셋값보다 낮은 가격에 전세 거래가 이뤄졌다. 2년 전보다 낮은 가격에 거래되는 아파트 비중은 2017년부터 빠르게 증가했다.

직방 관계자는 "2016년부터 전세가격 급등 현상이 줄어들었고 2017년부터 본격적인 전세시장 안정기가 이어지고 있다"며 "이는 9·13 대책 이전 1년 전부터 나타난 현상으로 매매시장 안정효과는 아닌 것으로 판단된다"고 설명했다.

◆충북 아파트시장도 썰렁…미분양 4천가구 넘어

이에 따라 충북지역 주택시장이 지난 2016년 이후 거래량 감소 등으로 조정기에 진입했다는 분석이 나왔다. 인구 유입 및 거주자의 매입 수요는 둔화했지만 신규 개발지역을 중심으로 한 초과공급이 주원인이라는 지적이다.

한국은행 충북지역본부가 최근 발표한 '충북지역 주택시장 동향 및 여건점검' 자료에 따르면 2015년 4만300가구이던 충북의 주택거래량은 2016년 3만2천600가구, 2017년 2만9천700가구, 지난해 2만4천800가구로 뚜렷한 감소세를 보인다.

한국은행은 충북으로의 인구 유입 둔화를 주택거래량 감소 원인으로 꼽았다. 2010년대 초반 기업 이전 효과에 힘입어 대폭 증가했던 충북 인구는 세종특별자치시 출범(2012년 7월) 이후 증가세가 크게 둔화했다. 한국은행이 지적한 또 다른 원인은 자가 매입 수요 충족이다.

충북의 자가 거주 비중은 2014∼2015년 신규아파트 분양 확대 등의 영향으로 2014년 61.3%에서 2017년 66.1%로 상승했다.

이는 전국 평균(57.7%)을 크게 상회하는 수치다. 실거주 목적의 수요자가 지난 2016년 이전 상당수 주택을 구입했다는 얘기다. 이런 분위기 속 계속된 주택 초과공급 현상은 주택시장 침체를 더욱 악화시키는 요인이 됐다.

충북의 주택보급률은 지난 2017년 111.4%로, 전국 평균(103.3%)을 크게 상회하고 있다. 전국 시·도 가운데 경북(114.7%), 세종(111.4%)에 이어 상위 세 번째 수준이다.

수요와 공급의 불균형은 미분양 양산으로 이어지고 있다.

2015년 11월 이후 급증한 충북의 미분양주택은 2018년 11월 현재 4천707가구에 이른다. 이 중 공사 완료 이후 분양되지 않은 이른바 악성 미분양주택이 1천494가구나 된다.

한국은행 충북본부 관계자는 "당분간은 주택 수요자가 주택시장을 관망하면서 매입에 소극적 태도를 나타낼 가능성이 크다"며 "향후 조정국면이 조속할 것으로 보이는 도내 주택시장의 안정화를 위한 정책적 노력이 필요하다"고 말했다

◆미분양 홍수 속 임대주택공급지구 추진...주민들 '싸늘'

이처럼 미분양 사태와 집값 하락 등으로 몸살을 앓고 있는 청주지역에 신규 택지개발지구 지정과 추가 아파트 공급에 대한 부정 여론이 확산하고 있다.

청주 흥덕구 지동동 일원에 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 지정을 추진 중인 한국토지주택공사(LH)의 입장도 난감해졌다.

청주시와 LH 충북본부 등에 따르면 LH는 지난해 말 지동동 일원 71만4천829㎡에 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 지정을 국토교통부에 제안했다.

오는 2030년까지 인구 100만명을 목표로 한 청주시 중산층의 주거 안정화를 꾀한다는 계획으로, 사업지구 내 국가도시첨단산업단지 조성을 감안하면 현재 미분양 적체상황에도 미래 수요는 충분하다는 논리다. 그러나 지역 주민들의 시선은 곱지 않다.

가뜩이나 도시공원 민간개발 방식으로 '우후죽순' 늘 것으로 예상되는 신규 아파트 공급에 심각한 문제 인식을 갖고 있는 시민단체와 시민들은 무분별한 난개발과 공급과잉에 대해 반발하고 있다.

◆'과잉공급' 청주, 6천92채가 공실

실제 청주지역에서 아무도 살지 않는 비어 있는 아파트만 6천채가 넘는 것으로 나타났다.

청주시는 지난 1월 말 현재 비어있는 아파트가 전체 3% 가량인 6092채인 것으로 조사됐다고 지난 달 27일 밝혔다.

300세대 이상이거나 150세대 이상 아파트 가운데 엘리베이터 등을 갖춘 의무관리 대상 아파트가 4천544채, 30세대 이상 비 의무관리 대상 아파트가 1천548채였다.

시가 처음으로 전수조사한 이번 아파트 공가 현황 조사는 청주시의회의 요구에 따라 지난 1월 한 달 동안 소유자가 석달 이상 거주하지 않은 아파트를 관리사무소나 이.통장 등이 점검하는 형식으로 이뤄졌다. /이민우