［중부매일 이민우 기자］ 청주시 흥덕구(구청장 김근환)는 지난 2017년부터 오송읍 일부 지역과 강서2동 일부 지역이 각각 5년간 토지거래계약허가 구역으로 지정됐다. 그러나 아직까지도 단순 문의 전화가 많은 것으로 보면 토지거래계약허가제도에 대한 시민들의 이해가 많이 부족해 '토지거래계약허가제도'에 대해 긴급 점검한다. /편집자

◆토지거래계약허가제도

토지거래계약허가제도는 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립 및 집행, 합리적인 토지이용 등을 위해 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그 우려가 있는 지역을 5년 이내의 기간을 정해 허가구역으로 지정, 토지거래계약을 체결할 경우 구청에 허가를 받도록 하는 제도이다.

청주 흥덕구 오송읍은 궁평, 동평, 만수, 봉산, 서평, 쌍청, 오송, 정중리 일원(일부) 10.2㎢이 오송 제3생명과학 국가산업단지 조성사업 예정지역 및 그 인근지역으로 2017년 9월 20일부터 2022년 9월 19일까지 허가구역이다.

또한 흥덕구 강서2동은 내곡, 문암, 상신, 송절, 외북, 원평, 화계, 향정, 남촌동 일원(일부) 2.2㎢이 북청주역·청주 테크노폴리스 예정지역으로 2017년 12월 28일부터 2022년 12월 27일까지 지정돼 있다.

허가 대상은 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당)하는 계약(예약을 포함)을 체결하려는 경우다. 당사자는 공동으로 허가를 받아야 하며 허가받은 사항을 변경하려는 경우도 마찬가지다.

특히 대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우의 대가는 금전에 한하지 않고 물물교환·현물출자 등 금전으로 환산할 수 있는 대물적 변제, 채무인수, 채무면제, 무체재산권 및 영업권 등도 포함된다.

허가 면적은 강서2동은 100㎡ 초과, 오송읍은 지목을 기준으로 녹지 500㎡초과, 임야 1천㎡초과, 이 외의 토지 250㎡를 초과하는 토지다. 이 때 오송읍은 지적공부상 지목과 현실지목이 다른 경우에는 현실지목을 기준으로 산정한다. 현실지목의 판단은 불법 형질변경 등 불법 사항이 없는 정당한 이용이어야 한다.

허가구역 지정 당시 허가면적을 초과하는 토지가 허가구역 지정 후에 분할돼 허가면적 이하가 된 경우에는 분할된 토지에 대한 분할 후 최초의 토지거래계약은 허가대상이 된다. 허가구역 지정 후 공유지분으로 거래되는 경우나 면적 이하로 증여받은 자가 최초에 거래하는 때에도 마찬가지다. 이는 의도적으로 토지거래허가제를 회피하기 위한 투기성 있는 불순한 거래(지분 쪼개기 등)를 방지하기 위한 조항이다.

◆농지취득 문의 많아...농지 허가기준

허가기준으로는 자기거주용, 복지시설 또는 편익시설용, 농업·축산업·임업·어업용, 공익사업용, 사업용, 현상보존용 등이 있다. 그 중 가장 문의가 많은 민원은 농지 취득을 기준이다. 농업을 경영하기 위해 농지를 취득하려고 하면, 농업인인 경우와 농업인이 아닌 경우에 따라 허가 조건이 다르다. ▶농업인이라면 허가구역에 거주하거나 청주시에 거주, 또는 취득하려는 토지로부터 30㎞이내의 주소지에 거주해야 한다. 이때 농업인이란 1천㎡ 이상의 농지를 경영하거나 경작하는 자, 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 120만원 이상인 자, 토지거래 허가 신청일을 기점으로 지나간 12개월 중 90일 이상 농업에 종사한 자 중 하나에 해당해야 한다.

▶농업인이 아니라면 세대주를 포함한 세대원(세대주의 배우자와 미혼인 직계비속을 포함하되, 취학·질병요양·근무지 이전·사업상 형편 등 불가피한 사유로 인해 해당 지역에 거주하지 아니하는 자는 제외) 전원이 청주에 주민등록이 돼 있고 실제 거주해야 한다. 따라서 농업인이 아니면서 청주에 거주하지 않는 경우에는 토지거래계약허가구역에서의 농업경영을 위한 농지 취득은 불가하다. ▶허가를 받은 후에는 그 토지를 허가받은 목적대로 이용해야 하는 이용의무가 생기는데 이용의무 기간의 기준은 자기거주용, 복지·편익시설용, 농업·축산업·임업·어업용 등 대체토지 취득의 목적으로 허가받은 경우에는 2년이고, 공익사업 및 사업용은 4년, 현상보존용과 위 경우 외의 경우는 5년이다. 이용의무는 원칙적으로 토지를 취득한 날부터 발생하게 된다.

◆180여 건 접수·처리

현지 확인을 거쳐 이용의무를 지키지 않는 것이 적발됐을 경우, 정해진 기간 동안 이행명령을 내리고 이를 이행하지 않으면 이행강제금을 부과한다.

이행강제금은 토지 취득가액을 기준으로 100분의 10의 범위에서 부과한다. 당초의 목적대로 이용하지 않고 방치하는 경우에는 100분의 10, 직접 이용하지 않고 임대하는 경우 100분의 7, 허가관청의 승인 없이 당초의 이용목적을 변경해 이용하는 경우 100분의 5, 이 외의 경우 100분의 7에 상당하는 금액이다.

흥덕구 송정헌 토지관리팀장은 "흥덕구는 2017년부터 현재까지 허가, 불허가, 취소·취하를 포함해 약 180여 건의 토지거래계약허가 접수를 처리했다. 허가기간이 오는 2022년까지이므로 향후 지속적으로 허가신청이 들어올 것으로 예상된다"며 "허가 처리 이후에는 해당 토지들에 대한 수시조사와 매년 5월부터 7월까지 정기조사를 실시하고 있다. 투기목적의 토지거래를 예방하고 실수요자 중심의 토지거래 질서가 확립될 수 있도록 지속적으로 점검하겠다"고 밝혔다.