［중부매일 이민우 기자］ 최근 전·월세 임대차 계약을 하는 사람이 전국적으로 160만명이 넘었고 2017년 말 시중은행의 전세자금 대출 규모가 전년 대비 34.2%가량 급증했다. 해가 갈수록 높아지는 집값으로 인해 임차계약을 하는 규모가 늘었고, 또한 전세 비용의 상승으로 인해 임차인의 부담 역시 가중되고 있음을 보여주는 대목이다. 이렇게 임차인이 늘어가는 현 세태에서 임차인은 주택임대차보호 제도와 주민등록 제도를 제대로 이해함으로써 부당한 피해를 받는 것을 피하고, 자신의 권리를 보호받을 수 있는 보호제도에 대해 알아본다. /편집자


◆임차인 확정일자

지난 2019년 1분기 확정일자를 부여받은 임차인은 전국 기준 총 56만4천460명이다. 서울시 19만85명, 경기도 14만9천164명, 인천광역시 2만8천312명 등 수도권 지역이 65%의 비율을 차지하고 있고, 충북은 1만2천139명의 임차인이 확정일자를 부여받았다.

집을 구할 때 매매가 아닌 전·월세로 계약 체결 시 임차인은 보증금을 지키기 위해 임대차계약서를 들고 읍·면·동 행정복지센터(과거 주민센터 또는 동사무소)를 방문, 확정일자를 받아둔다. 확정일자는 주택임대차보호법에 따라 등기소나 행정복지센터 등에서 임대차 계약서 여백에 도장을 찍어 확정일자 번호, 확정일자 부여일 및 확정일자 부여기관을 표시하는 방법으로 부여한다. 그 날짜 현재에 임대차계약서 원본이 존재했다는 사실을 증명하는 것이다.

그렇다면 확정일자를 받았다고 해서 보증금을 지킬 수 있을까?

가장 중요한 것은 이사·주민등록·확정일자 3박자를 갖춰야 한다는 것이다. 즉 임대차 계약을 할 때에는 실 거주, 전입신고, 확정일자를 모두 갖춰야 법의 보호를 받을 수 있다는 것이다. 그 근거는 바로 주택임대차보호법과 주민등록법이다.

주택임대차보호법은 집주인에 비해 사회적 약자인 세입자를 법적으로 보호하기 위해 지난 1981년 제정됐으며 서민의 주거생활 안정과 경제적 기반 보호를 위한 법이다. 또한 주민등록법은 주민의 거주관계 등 인구의 동태를 항상 명확하게 파악해 주민생활의 편익을 증진시키고 행정사무를 적정하게 처리하도록 하는 것을 목적으로 하는 법이다. 즉 임차인이 주택임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 주민등록법 상 주민등록의 의무를 다할 필요가 있다.

주민등록법 규정상 신고사유가 발생했다면 신고의무자는 신고 사유가 발생한 날로부터 14일 이내에 신고해야 한다고 규정하고 있다.

임차인은 이사한 날로부터 14일 이내에 관할 읍·면·동 행정복지센터에 전입신고를 해야 하며, 비로소 그때서야 이사·주민등록·확정일자의 3요소가 갖추어져 권리보호의 효력이 발생한다. 전출신고는 지난 1994년 폐지돼 임차인은 신거주지에서 전입신고만 하면 된다.

◆실거주시 효력 발생

단, 전입신고만 했다고 확정일자의 효력이 발생하는 것은 아니며 실 거주를 해야 효력이 발생한다. 주민등록법 시행령에 신고사항의 사후확인에 관한 내용이 포함돼 있어 주민등록 한 대상자의 실제 거주 여부를 확인하도록 돼있다. 다만, 확정일자를 읍·면·동 또는 출장소에서 받은 경우와 전입신고를 할 때 임대차계약서, 매매계약서 등 전입을 확인 할 수 있는 자료를 제출해 관계 공무원이 확인한 경우에는 신고사항의 사후확인을 생략할 수 있다.

이처럼 주민등록과 확정일자는 반드시 함께 결부돼야 하는 관계이며, 임대차계약을 하게 되면 전입신고를 하는 것이 기본이자 임차인의 권리를 보호를 위한 필수사항이다. 확정일자를 받아야 주택임대차보호법을 적용받아 대항력이 생기고 후순위권리자보다 우선변제권이 생긴다. 방문할 시간이 없다면 온라인을 이용할 수 있다. 정부24 사이트에서 전입신고를, 대법원인터넷 등기소에서 간편하게 확정일자를 받을 수 있다.

확정일자 부여 신청은 주택 소재지의 읍·면·동 행정복지센터, 출장소, 법원 등기소 등에서 이루어진다. 20여 년 전까지 확정일자는 법원이나 등기소, 공증 사무실에서만 부여받을 수 있었다. 이 때문에 주택 임차인은 거주지에서 멀리 떨어진 등기소에까지 가서 확정일자를 받아야 하는 불편을 겪었다. 이에 대법원은 내무부와의 협의를 거쳐 확정일자 제도를 개선, 1997년부터 읍·면·동사무소에서도 임대차 계약서에 확정일자를 부여받을 수 있게 됐다. 당시에도 법원 및 등기소의 확정일자 발급건수는 매년 25%정도씩 증가추세를 보여 한해 100만 건이 넘었다. 확정일자 부여 업무의 상당 부분이 주민의 실생활에 가까운 일선 행정기관으로 이관되면서 확정일자는 주민의 생활밀착형 제도로 자리 잡았다.

확정일자의 법적 효력은 첫째, 앞서 언급했듯 확정일자가 부여된 날 현재 주택임대차계약증서 원본이 존재하였다는 것을 증명하는 것이다. 단, 확정일자를 받았다고 해도 임대차계약이 진정으로 성립됐다거나, 혹은 계약서면에 기재된 내용이 진실한 것으로 추정되는 효력은 없다. 둘째, 우선변제력이다. 임대차계약을 체결하고 입주 및 주민등록 전입신고를 한 후 확정일자를 받아두면 대항력 이외에 우선변제권을 취득하게 된다.

주택임대차보호법에 의한 우선변제권은 점유와 전입, 확정일자 이 세 가지가 반드시 갖춰져야 하고 이 세 가지 중 가장 늦은 날의 익일 0시를 기준으로 발생한다.

우선변제력은 확정일자를 받아야 생기고 대항력은 점유하고 전입신고를 하면 생긴다. 즉, 대항력은 점유의 권리를 보호해 주는 것이며 집주인이 바뀌더라도 만기까지 임차권을 주장할 수 있다는 의미이다. 이러한 대항력을 행사하기 위해서는 주택의 인도와 주민등록 요건이 계속 유지되어야 한다. 도중에 다른 곳에 이사를 나가거나 주민 등록을 이전할 경우 기존의 대항력을 잃게 된다.

◆주민등록 시 주의할 점

주민등록은 정확하게 기재해야 하는데 주민등록 시 주의할 점이 있다. 다세대주택이나 연립주택은 호수별로 등기되는 건물이기 때문에 동·호수를 기재하지 않고 부지의 지번만으로 주민등록을 하는 것은 효력을 인정받지 못한다. 반면 다가구주택은 단독주택에 속하므로 해당 주택의 지번만 기재하면 되고 호수를 잘못 기재하더라도 대항력에는 영향이 없다는 것이 판례의 입장이다.

대항 요건 외에 확정일자까지 갖추면 임차권 등기를 하지 않더라도 해당 주택의 경매 시 경매대금에서 우선변제를 받을 수 있다. 우선변제를 받는다는 뜻은 후순위권자나 일반채권자보다 우선해 배당받는다는 것이다. 그렇더라도 선순위자보다 우선하지는 않는다. 확정일자가 없으면 순위에서 제외돼 일반채권자와 채권 비율대로 나눠 배당받는다. 임대차 계약을 체결하기 전에 등기부등본 상 자신의 우선변제 기준일(확정일자)보다 앞서는 선 순위권자를 조사할 필요가 있다. 향후 해당 주택이 경매로 넘어갈 경우 자신의 보증금이 후순위로도 충분히 변제받을 수 있는지 검토해야한다.

그렇다면 임차인의 권리 보호의 일환인 확정일자는 언제 받아야 할까. 확정일자 도장을 받는 것은 꼭 이사날짜에 해야 하는 것은 아니다. 계약을 하고 나서 그날 바로 받아도 된다. 다만 효력은 언급한 바와 같이 점유와 전입일과 확정일자일 중 가장 늦은 날의 익일0시부터 발생한다.

임대차 계약서에 확정일자를 부여하기 위해서는 몇 가지 요건이 충족되어야 한다. 첫째, 임대인·임차인의 인적사항, 임대차목적물, 임대차기간, 차임·보증금 등이 적혀 있는 완성된 문서일 것. 둘째, 계약 당사자와 대리인에 의한 경우 대리인의 서명 또는 기명날인이 있을 것. 셋째, 확정일자가 부여되어 있지 아니해야 한다. 단, 이미 확정일자를 부여받은 계약증서에 새로운 내용을 추가 기재해 재계약을 한 경우에는 가능하다. 이밖에 계약서 상의 내용에 연결이 매끄러워야 하고 정정에 대한 규정 등이 있다.

확정일자부에 기재해야 할 사항은 확정일자번호, 확정일자 부여일, 임대인·임차인의 인적사항, 주택 소재지, 임대차 목적물, 임대차 기간, 차임ㆍ보증금, 신청인의 성명과 주민등록번호 앞 6자리이다. 계약증서 원본과 주민등록증, 운전면허증, 여권 등 본인을 확인할 수 있는 신분증을 제시해야 하며 수수료는 기본 600원이다.

송이화 흥덕구 민원지적팀장은 "임차인이 권리를 보호받기 위해서는 확정일자가 중요하다"라며 "임대차계약 금액이 점점 커지고 있는 현실에서 어렵고 소중하게 마련한 임차금을 보호하기 위해서는 임차인 스스로도 주민등록과 확정일자에 대한 이해가 반드시 필요하다"고 조언했다.