최근 3년간 지속됐던 공동주택 과잉공급 영향으로 내년 '준공 후 미분양(아파트를 완공하고 판매하지 못한 것)' 물량이 최대 3만호까지 늘어날 수 있다는 분석이 나왔다.

이는 전세가격을 하락시키는 요인으로 작용해 '지방의 역전세 현상'을 확산시킬 우려가 높다.

26일 한국개발연구원(KDI)의 '우리나라 주택공급의 문제점과 개선방향'보고서에 따르면 아파트 준공 후 미분양의 증가는 건설사 및 주택금융기관의 재무건전성에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 있다.

KDI는 올해 준공 후 미분양 물량이 최대 2만5천561호, 2020년이면 3만51호에 이를 것으로 추산했다. KDI는 매년 주택 인허가 물량과 가구 수를 기반으로 추정한 기초주택수요를 비교했는데, 2013~2014년 8만6천~11만5천호 정도였던 공급과잉(인·허가물량과 기초수요의 차이)이 2015~2017년 29만6천~35만8천호로 급증했다고 분석했다.

연구를 진행한 송인호 KDI 경제전략연구부장은 "준공 후 미분양은 주로 경기 지역, 그중에서도 최근 신도시로 일컬어지는 지역 중심으로 증가할 것"이라며 "5대 광역시에서도 준공 후 미분양이 증가한다"고 예상했다.

이같은 분양 확대에 따른 입주 물량 증가는 전세 시장에도 영향을 미칠 전망이다. 아파트 입주 물량이 장기평균 대비 10% 증가할 경우 전셋값은 0.6∼1.121% 하락한다. 올해 아파트 입주 물량이 급증한다면 지방을 중심으로 전셋값이 떨어지고, '역전세 현상'이 확산할 가능성이 있다는 게 KDI의 우려다.

KDI는 또 서울·경기 지역의 경우 전셋값이 가장 높았던 시기가 각각 2018년 2월과 2017년 12월이었던 점을 감안하면 전세계약 만기도래시점인 오는 12월부터 역전세 현상이 수도권에서도 나타날 수도 있다고 내다봤다.

역전세의 확산은 임차인과 임대인 모두에게 현금흐름을 제약하는 요인으로 작용해 전세자금대출 기관의 재무건정성에두 부정적 영향을 미칠 가능성이 있다. 금융권뿐만 아니라 건설업계에도 불안 요인이다.

지난 2011년에는 미분양 해소 과정에서 100대 건설사 중 25%가 법정관리 또는 워크아웃을 신청했고 실제로 부도를 맞은 업체의 수도 145곳에 달했다. 금융권에서는 프로젝트파이낸싱(PF) 부실이 발생한 제2금융권을 중심으로 재무 건전성이 크게 악화해 이른바 '저축은행 사태'를 부르기도 했다.

특히 한국 주택시장은 주택보급률이 이미 100%를 넘어선 단계에 들어서 초과공급을 소화하기 어렵다는 것도 문제점이다. 가구 수를 기준으로 한 우리나라의 주택보급률은 지난 2008년 100%를 상회했고, 올 연말에는 106%를 기록할 것으로 예상된다. 이는 대규모 아파트 공급이 크게 기여했기 때문으로 보고서는 분석했다.

송 연구부장은 "택지지구 지정에서부터 실제 공급 시점 간 시차가 확대되는 상황에서 정부의 택지공급이 공급 변동성을 확대할 수 있어 향후 정부의 공공택지 조성을 통한 주택공급계획은 신중하게 설계될 필요가 있다"며 "향후 정부의 주택정책 방향은 도시의 재생과 활력화에 집중해야 하며, 세입자 피해 방지 방안을 마련하고 전세 관련 대출, 보증기관의 리스크 요인을 점검할 필요가 있다"고 덧붙였다.