청주도 부동산 급등을 이유로 규제 지역이 되었다. 청주시는 지정이 잘못되었다는 항변을 하지만 그 이전에 규제가 실효성이 있는지 의문이다. 변법(變法)으로 유명한 진나라 상앙은 나라를 거미줄 같은 규제로 잡아매고, 백성을 형벌로 다스렸다. 그 결과 법은 실효성을 상실하고 법이 백성에게 덫으로, 경제의 늪으로 작용했다. 정부의 부동산 규제가 진나라 법률처럼 실효성은 없으면서 백성만 괴롭히는 것이 아닌지 살펴보자.

정부 대책의 특징은 핀셋 규제였다. 자금 유동성이 풍부하니 풍선효과를 끌어왔고, 어느새 117개 지역이 규제 대상이다. 너무 광범위해지니 정부는 이제 핀셋규제라는 말조차 꺼내지 않는다. 현재 '주택시장 안정을 위한 관리 방안'은 복잡하다는 특징이 있다. 또한 21번째 정책을 쏟아 내니 일반인들은 부동산 거래를 위해 공부를 해야 될 판이다. 그럼에도 정부는 추가적인 조치가 남았노라 장담을 하며 조세 부담의 카드를 만지작거리고 있다. 이제 규제 과열의 덫과 조세 부담의 늪에 빠질 것이다. 진나라의 법률도 그 목적은 나라의 안녕이지만 그 결과는 나라를 망하게 했다. 지금 전 국토는 투기 과열보다 규제 과열이 문제이다.

조변석개하는 규제 과열의 가장 큰 문제는 실효성 없다는 점이다. 달리는 마차(馬車)를 세우려면 말(馬)을 세워야 하는데 정부는 말은 달리게 하고 마차의 꽁무니를 잡고 속도를 늦추려 한다. 시장에 넘치는 유동성 자금의 출처는 형식적으로 넘어가고, 부동산 가격이라는 마차를 규제로 속도를 늦추려 하니 실효성은 먼 이야기이다. 현재 부동산 시장은 출처 불명의 돈이 매매차익 또는 세탁 과정을 밟으며 명의신탁을 통해 부동산을 취득하고 있다. 그런데 돈에는 눈을 감고 부동산에만 21번째 매 타작이다.

대부분의 선진국은 마차가 아닌 말을 세우고 있다. 자금 출처에 대한 증명을 받고 있으며, 일본은 2006년부터 「범죄수익이전방지법」을 실행하고 있다. 우리도 등기 자격자대리인(법무사·변호사)에게 자금 증빙 서류를 받고, 자금 출처 확인 의무를 부담하도록 법률을 개정하면 세금을 내야 할 사람은 당연히 내게 될 것이고 명의신탁을 통한 부동산 투자를 금지할 수 있다. 따라서 돈이 투명해지면 추가적인 조세 부담 없이 실수요자를 보호할 수 있는 실효성 있는 법률을 실행해야 하나 이 점은 손을 놓고 규제만 쏟아 내고 있다.

자금 투명성은 손을 놓고 있다가 가격 급등을 이유로 규제를 한 청주 지역을 살펴보자. 부동산 급등의 수익은 출처 불명의 돈으로 부동산을 매입한 외지 투자자가 본다. 이제 규제가 되니 피해는 청주의 실수요자가 본다. 앞으로 규제를 풀면 부동산이 상승하여 외지 투자자가 수익을 챙겨간다. 이런 규제는 해당 지역에 거주하는 실수요자에게 피해를 줄 뿐이며, 영리에 밝은 투자자에게는 무용지물이다.

일부 사람들은 실수요자의 피해가 잠시 발생하여도 집값을 안정시키는 게 중요하다고 한다. 그러나 규제를 천년, 만년 끌고 갈 수 없으니 집값이 안정화되는 것은 아닌 것이고, 규제를 하는 동안 실수요자는 피해를 감당해야 한다. 무엇보다 '집값 안정'의 목적이 '실수요자에게 집의 제공'에 있음을 잊지 말아야 한다. 규제를 한다고 실수요자는 집을 사기 어렵다면 목적을 상실한 수단의 가혹함만 남은 것이다. 실수요자에게는 피해만, 투자자에게는 이익을 주는 부동산 규제 효과 있는 것인가? 있기는 하다. 가혹함만 남은 작법자폐(作法自斃)의 효과만 남았다.