'부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법', 이름도 너무 길어 통상 '특조법'이라 하기도, 어떤 이들은 '막걸리법'이라고 하기도 한다. 특조법 관련 소송을 심심치 않게 볼 수 있는데 원·피고는 같은 종중, 친인척, 이웃이었던 경우가 많다. 원고는 내 땅인데 피고가 혼자서 등기를 했다고 소송이 진행되면 보증인들이 "정확히 기억나지 않지만 보증서는 제대로 발급한 것으로 기억한다"고 증언하고, 원고는 "이런 개떡 같은 법이 어디 있느냐!"고 목소리를 높이기도 한다. 이렇게 원하는 사람도 많고, 말도 많고, 탈도 많은 특조법은 2020년 8월 5일부터 2022년 8월 4일까지 2년간 한시적으로 실행된다.

등기 권리 진정성의 기초는 공동신청주의(어떤 등기로 인하여 불이익을 받는 자가 등기의무자로 이익을 받는 등기권리자와 공동신청)인데 특조법은 예외로 단독신청을 허용한다. 당연히 권리 진정성이 문제되고 등기의무자에 갈음하여 위촉된 보증인이 진정성을 담보한다. 그러나 부동산의 지리적 한계는 인적 한계로 이어져 동네 사람들로 보증인 위촉을 할 수밖에 없으니 막걸리를 사주고 등기를 내는 일이 있어 '막걸리법'으로 불리는 오명이 있는 것이다. 이런 문제에 불구하고 특조법의 취지가 보증인이 진정성을 담보하는 것이어서 그동안 판례는 보증서가 허위로 작성, 위조로 증명되기 전까지는 특조법의 등기는 유효하다고 할 수 밖에 없다고 하였다.

위와 같은 문제를 예방하기 위해 금번 특조법부터는 법무사·변호사를 자격보증인으로 위촉한다. 자격보증인은 지역에서 위촉된 다른 보증인과 신청인을 직접 대면하여 보증 내용이 사실임을 확인하는데 절차의 안정성을 추구하고, 등기의 진정성을 확보하며, 분쟁을 사전에 예방할 수 있어 매우 긍정적이다.

그러나 시행령을 보면 입법 취지를 살리지 못하고 있음을 알 수 있다. 첫째, 지역(읍·면)을 기초로 하는 다른 보증인과 달리 자격보증인은 시·군을 최소단위로 위촉하여야 기피 사유의 해결은 물론 인적관계와 독립할 수 있는데 지역보증인과 같이 읍·면을 기준으로 위촉하는 잘못이 있다. 둘째, 자격보증인이 보증내용 사실 확인을 언제, 어떻게 확인을 하였는지 구체적 양식이 마련되지 않아 향후 분쟁 발생 시 피고소인 또는 증인으로 출석하여 기억을 더듬어 모자이크로 사실을 맞출 수밖에 없으니 종래 특조법 증인들처럼 "정확히 기억나지는 않지만 보증서는 제대로 발급된 것 같다"는 말을 되풀이할까 두렵다.

자격보증인은 지역보증인과 전혀 다른 역할을 하므로 지역보증인과 달리 시·군 단위로 일정한 수를 위촉한 이후 사건을 랜덤 방식으로 배정하거나, (보수의 액수가 다툼이 될 수 있으므로) 신청인의 선택권을 일정 부분 보장해야 한다. 또한 자격보증인이 언제, 어떻게 직접 면담을 통해 확인하였는지 시행령에 별지 서식으로 구체화하여 추후 분쟁이 생길 때 사실관계를 명확히 할 수 있도록 하여 앞으로 '막걸리법'이라는 오명을 씻을 수 있도록 해야 한다.

앞으로 선진국과 같이 등기 공신력을 갖추어야 할 때이다. 금번 특조법이 좋은 선례가 될 수 있으니 정부는 소 잃고 외양간 고치지 말고 지금이라도 자격보증인의 위촉 방식의 변경과 구체적 확인 양식을 시행령에 지정하여 전국의 등기를 하지 못한 서민의 애환도 해결하면서 이를 악용한 피해도 없도록 해 주기를 진심으로 기원한다.