청주 부동산시장 '고분양가 관리지역' 해제도 숙제
청주 부동산시장 '고분양가 관리지역' 해제도 숙제
  • 박재원 기자
  • 승인 2020.11.18 15:15
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조정대상지역과 규제 못풀면 아파트 공급 '차질'
강서동 아이파크 5차 분양 9월서 12월 연기 대표사례
충청권 일부 아파트 값이 개발에 따른 기대심리가 작용해 급등하고 있는 가운데 9일 청주시 서원구의 한 아파트 신축현장에서 공사가 한창이다. / 김용수
청주시 서원구의 한 아파트 신축현장 공사 모습. /중부매일DB

[중부매일 박재원 기자] 청주에 내려진 부동산 규제조치뿐만 아니라 '고분양가 관리지역' 해제 여부도 관심사다.

'조정대상지역'에서 벗어나더라도 고분양가 관리지역을 피하지 못하면 아파트 공급에 차질이 생길 수 있어서다.

청주시는 정부가 6·17주택시장안정화방안으로 내린 조정대상지역 지정을 해제해 달라고 지난 17일 요청했다.

시의 해제 요청은 앞으로 국토교통부 등이 참여하는 '주거정책심의위원회'에서 논의된다.

이제 남은 문제는 고분양가 규제다. 조정대상지역은 자금조달계획서와 분양권 전매, 가계대출 제한 등 수요자 중심이었다면 고분양가 규제는 아파트 건설 사업자에 맞춰져 있다.

앞서 주택도시보증공사는 조정대상지역 지정과 동시에 청주를 고분양가 관리지역으로 묶었다.

고분양가 관리지역에선 아파트 건설 사업자는 강도 높은 '분양가 심사'를 받아야 한다.

이 심사에서 고분양가 사업장으로 찍히면 분양보증서를 발급받지 못해 입주자 모집을 할 수 없게 된다.

심사는 ▷1년 이내 분양 기준 ▷1년 초과 분양 기준 ▷준공기준 3가지를 따진다.

첫 번째는 해당 지역에서 입지·단지규모·브랜드 등이 유사한 최근 1년 이내 분양한 아파트를 비교대상으로 설정한 뒤 이 아파트의 평균분양가 및 최고분양가를 기준으로 해당 사업자가 추진하려는 아파트의 분양가와 각각 비교한다.

두 번째는 1년이 초과한 아파트를 비교대상으로 해 해당 사업자의 평균분양가가 이 비교대상 아파트의 평균분양가에 주택가격변동률을 적용한 금액 또는 평균분양가의 105% 초과 여부를 심사한다.

세 번째는 해당 지역서 준공된 지 10년이 지나지 않은 아파트를 비교대상으로 한 뒤 해당 사업자의 아파트 평균분양가가 비교대상의 평균매매가를 넘는지 평가한다.

이 세 가지 심사에서 기준을 초과하는 경우가 나오면 분양보증서를 받지 못할 수 있다.

보증서를 받으려면 분양가를 평균과 동일하게 하거나 낮게 책정해야 해 사업자 입장에선 수익성이 떨어질 수 있다.

청주에선 흥덕구 강서동에 예정된 가경아이파크5차가 대표적이다. 해당 사업자는 애초 지난 9월 입주자 모집에 들어가려했으나 첫 번째(1년 이내 분양 기준)에 걸려 두 번째(1년 초과 분양기준) 기준을 맞추려고 오는 12월로 분양일정을 연기한 것으로 알려졌다.

조정대상지역에서 벗어나도 고분양가 규제가 잔존하면 아파트 공급은 줄줄이 연기될 수 있다는 분석이 나오는 이유가 이 때문이다.

고분양가 관리지역 지정이 정부의 규제조치에 따라 변동성이 있다는 평가도 있으나 부산 일부 구역이 부동산 규제에서 해제된 뒤에도 고분양가 규제는 계속해서 유지된 점을 감안하면 반드시 연동된다는 보장은 없다.

주택보증공사 관계자는 "청주가 조정대상지역에서 벗어난다고 고분양가 규제도 일괄적으로 해제된다고 볼 수는 없다"며 "주변 지가 상승에 영향을 미친다고 판단되면 규제는 계속 유지될 수 있다"고 했다.

고분양가 관리지역은 주택 가격이 급등해 주변 시세에 영향을 미칠 경우 주택보증공사에서 자체적으로 지정할 수 있다.




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