［중부매일 박건영 기자］ 청주시가 조정대상지역으로 지정된 지 2년을 넘어서고 있는 가운데 윤석열 정부의 첫 주거정책심의위원회(주정심)가 이달 말 열린다. 윤석열 정부가 부동산 규제 완화 정책을 펴고 있고, 청주시가 조정대상지역 해제 요건을 갖추고 있다는 점에서 이번에 열리는 주정심에 청주시민들의 이목이 집중되고 있다. 이에 따라 청주시의 조정대상지역 배경과 이번 해제 전망 등을 짚어보고자 한다. /편집자

국토교통부는 청주시 동 지역과 오창읍, 오송읍 등 집값 상승폭이 큰 지역을 2020년 6월 17일 부동산 조정대상지역으로 신규 지정했다. 집값 상승폭이 크지 않은 남이면과 남일면, 낭성면, 미원면, 가덕면, 문의면, 현도면, 강내면, 옥산면, 내수읍, 북이면은 조정대상지역에서 제외됐다. 지정 당시 청주시는 전국 최장기 미분양 관리지역에서 벗어나지 못하고 있는 상황이었지만, 오창 방사광 가속기 입지 선정 등의 개발 호재로 전국에서 가장 높은 주간상승률을 기록하며 지정요건을 충족했다. 지정 직전 청주시 청원구 주간 아파트 매매가격 변동률은 1.00%, 1.21%, 1.33%까지 상승하며 전국 시군구 중 가장 높은 상승률을 기록했다.

이에 따라 청주시는 조정대상지역으로 묶이면서 청약과, 세금, 대출 등의 규제가 강화됐다.

가장 치명적으로 작용한 것은 주택담보대출 규제다. 2주택 이상 보유세대는 주택 신규구입을 위한 주택담보대출이 금지됐다. 1주택 세대의 경우에도 기존 주택 2년 내 처분 및 신규 주택 전입·무주택 자녀 분가·부모 별거봉양 등을 제외하고 주택 신규구입을 위한 주택담보대출이 막혔다. 규제 지역 내 주택을 거래하면 주택담보대출비율(LTV)은 70%에서 50%로, 총부채상환비율(DTI)은 60%에서 50%로 하락했다. 또 분양권 전매도 6개월 이상부터 소유권이전 등기 시점까지 제한됐다.

투기를 제재하기 위해 세운 규제 장벽들은 무주택자들도 막아서면서 청주의 부동산 시장은 급속도로 얼어붙었다.

한국부동산원에 따르면 지난 2020년 6월 4천505건이던 주택 거래량은 지난 3월 1천539건으로 65.8%가 줄었다. 이는 전국 평균 변동량인 -55.6%를 웃도는 수치다. 특히 아파트 거래량이 3천967건에서 1천255건으로 68.4%가 급감했다. 또 이기간 분양권 전매량도 444건에서 70건으로 85%나 감소했다.


 

조정대상지역으로 지정되려면 주택법에 명시된 조정대상지역 지정요건을 충족해야한다. 지정요건은 필수요건과 3개의 선택요건으로 구분된다.

필수요건은 ▷직전 3개월간 주택가격상승률이 소비자물가상승률의 1.3배를 초과하는 경우 선택요건은 ▷직전 2개월간 월평균 청약경쟁률 5대1 초과, 국민주택규모 주택의 월평균 청약경쟁률 10대1 초과 ▷주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하 ▷직전 3개월간 분양권 전매거래량이 전년 동기대비 30% 이상 증가다. 지정 당시에는 필수요건과 선택요건 중 분양권 전매거래량 증가를 충족했다.

청주시는 필수요건과 2개의 선택요건에서 벗어났다. 청주시의 올해 1~3월 주택가격상승률은 0.39%로, 소비자물가상승률 2.23%를 훨씬 밑돈다. 또 분양권 전매량은 전년 동기 344건보다 44.2%(152건) 감소한 192건으로 오히려 줄어들었다. 주택보급률과 자가주택비율도 각각 112.8%, 66.8%로 나타나 전국 평균인 103.6%, 58.0%를 상회했다.

다만 청약경쟁률은 지난 1월 더샵 청주그리니티 15대 1, 지난 2월 한화 포레나 청주매봉 10.1대 1로 월 평균 청약경쟁률 5대 1을 초과했다.


 

지난 2020년 11월에도 지정요건을 벗어난 청주시는 국토부에 조정대상지역 해제를 요청했지만, 받아들여지지 않았다. 조정대상지역 지정에는 지정요건 충족여부 등 정량적 해제 요건 이외에 집값과열 우려 등 정성적 해제 요건을 종합적으로 고려하기 때문이다.

예컨대 청주시가 지정요건을 벗어났더라도 인접 도시인 세종·대전 등이 조정대상지역에서 해제되지 않으면 이에 따른 풍선효과 등을 우려해 해제할 수 없다는 얘기다. 지난 2020년 청주의 경우에는 세종시의 여파가 미친것으로 분석된다.

하지만 지난 2년간 청주와 인접한 대전과 세종의 부동산 시장도 냉랭해지면서 이전과는 상황이 달라졌다. 두 곳 모두 지정요건에서 벗어나 국토부에 해제를 요청한 상태다. 한국부동산원에 따르면 대전의 직전 3개월 집값 상승률은 -0.29%로 물가변동률의 1.3배인 2.7%에 못 미쳤고, 이기간 세종의 집값 상승률은 -1.6%를 기록해 물가변동률의 1.3배인 3%에 크게 밑돌았다.

또 대전은 2020년 6월 9천559건을 기록한 주택거래량이 올해 3월 2천519건으로 73.6%나 급감했고, 같은기간 세종은 1천660건에서 1천89건으로 34.4%가 줄어들었다.

 

[인터뷰] 윤창규 한국공인중개사협회 충북지부장

부동산시장, 지역경제 직결… 해제 무게

윤창규 한국공인중개사협회 충북지부장은 "부동산시장의 흐름은 지역경제에 직결되는 문제"라며 이번 주정심에서 청주시의 조정대상지역 해제를 점쳤다. 다음은 일문일답.

-청주시 조정지역대상 해제, 어떻게 보고 있나

"이번에 해제가 될 것이라고 보고 있다. 청주시가 지정요건을 미충족한 것을 떠나 지역 부동산의 활성화는 경제 활성화와 직결돼 반드시 이뤄져야 하는 부분이다. 현재 각종 부동산 규제는 외지인들의 투기를 막는 것을 넘어 인구 유입에도 제동을 걸고 있다. 이에 따라 분양시장이 지연되는 등 위축되고 있다. 청주 뿐만 아니라 지방 전부를 해제하고 양도세나 중과세 등 세금을 부과하는 방식으로 대응해야 한다"


-조정대상지역이 해제되고 나면 다시 집값이 상승할 수 있다는 우려에 대해서는.

"현재 기준금리가 인상되고 있고 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에 걸려서 조정대상지역에서 벗어난다고 하더라도 집값이 급등하지는 않을 것으로 보인다"


-조정대상지역 해제가 된다면 청주 부동산의 전망은.

"현재 청주는 오송 1·2산단, 청주 테크노폴리스·에어로폴리스·방사광가속기·서오창테크노밸리 등 인구가 유입될 수 있는 각종 조건을 갖추고 있는 상황이다. 여기에 조정대상지역이 해제돼 각종 규제가 완화된다면 이같은 인구 유입을 앞당길 수 있는 역할을 할 수 있게 된다. 부동산 흐름이 자유시장에 맡겨 돌아간다면 청주의 부동산 전망은 밝다고 할 수 있다"