경기침체 경매물건 급증 … 투자 타이밍 잡아야

최근 경매시장의 3대 지표라 불리는 낙찰가율, 입찰경쟁률, 낙찰률이 모두 낮아지는 '트리플 하락' 현상이 나타나고 있다. 치열한 눈치싸움만 전개될 뿐 실제 낙찰 참여자가 줄고 있기 때문이다. 하지만 앞으로 쏟아져 나올 경매물건 중 괜찮은 것을 골라 최대의 수익률을 올리기 위해 '열공'하는 예비 투자자는 오히려 늘고 있는 추세다.

◆ 경매시장 동향= 경매정보전문업체인 지지옥션에 따르면 올 봄 이후에는 국제 금융위기와 실물경제의 침체로 직격탄을 맞은 부동산이 본격적으로 경매시장에 쏟아져 나올 것이다.

부동산 경매시장은 부동산시장의 아울렛으로 시중 급매물보다 더 싸게 물건을 골라 잡을 수 있는 이점이 있다. 경기침체의 골이 깊어질수록 낙찰가율은 낮아지는 반면 경매물건은 늘어나고 있는 만큼 기회도 커질 전망이다. 때문에 앞으로 부동산 경·공매가 부동산 투자에서 최고의 재테크가 될 가능성이 높다. 경기침체가 깊어지는 불황기 경매물건이 늘고 낙찰가율은 점점 낮아지는 추세다. 저렴한 가격으로 내집 마련을 하려는 투자자 입장에서는 보면 기회가 찾아온 셈이다.

최근 경매시장은 침체기를 보내고 있다. 그러나 속내를 자세히 들여다보면 앞으로 다가올 '경매 랠리'에 대비해 투자 타이밍을 노리는 움직임이 꿈틀대고 있다. 요즘 경매시장을 단적으로 표현하면 조용하게 물밑에서 움직이는 '정중동'이라고 할 수 있다. 표면적으로는 경매 응찰자가 줄면서 낙찰건수도 감소하고 낙찰가율(감정평가액 대비 낙찰가 비율)도 떨어지고 있다.

강 은 지지옥션 팀장은 "지난 2001년 경매시장 조사를 한 이후 지난달 낙찰률이나 낙찰가율면에서 가장 낮았다"며 "이제는 실수요자라면 시중 급매물보다 10~20% 이상, 재테크 차원이라면 20~30% 이상 싼 물건을 공략한다면 차익을 남길 수 있을 것"이라고 조언했다.

◆ 경매시장 특성= 경매물건은 보통 대출연체가 시작되고 3개월 뒤 경매에 부쳐지면 감정평가를 거쳐 5~6개월 뒤 경매법정에 선보인다. 경기침체가 본격화된 지난해 중순 이후 물건들이 올 3~4월부터 선보이게 되는 셈이다. 2~3회 유찰(2번 유찰시 감정가의 64%, 3번 유찰시 51%가 최저입찰가)된 물건은 이미 1년여 전부터 체납이 시작 것이다. 따라서 하반기부터 본격적인 경기 회복이 된다고 하더라도 앞으로 최소 1~2년간은 경매물건이 크게 늘어날 전망이다.

그러나 섣불리 경매에 참여했다가는 낭패를 당하기 일쑤다. 특히 관심이 있는 특정 물건을 골라 권리분석과 함께 현장답사를 한 뒤 경매법정에 가서 체험하는 것이 효과적이다. 현장조사를 할 때는 아파트라면 국토해양부 실거래와 국민은행 시세통계 등을 통한 시세조사, 부동산중개업소와 현지 문구정슈퍼마켓 탐문, 동사무소 방문이 필수적이다.

◆ 투자전략= 앞으로 쏟아질 경매시장에 접근할 때는 무엇보다 부동산시장의 전망과 분야별 트랜드는 물론 권리관계와 물건분석 능력 등을 고루 갖춰야 한다. 특히 경락잔금대출(낙찰가의 50~80%) 이자와 세금, 명도비용을 감안해 급매물보다 10~30% 싼 것을 공략해야 한다.

전문가들은 경매를 할 때는 무엇보다 수익성을 잘 따져봐야 한다고 조언한다. 이를 위해 자기자본 위주로 종잣돈을 만들어서 요즘처럼 매수자 우위의 시장이 펼쳐질 때 바겐세일 물건을 골라 잡으라는 것이다. 경기회복에 대한 시그널을 확인한 뒤 들어가는 것도 한 방법이지만 그 전에 한 발짝 빠른 움직임이 필요하다는 지적도 나름대로 일리가 있다.

장근석 지지옥션 매니저는 "자금력이 있는 무주택자나 재테크를 염두에 둔 예비투자자라면 남들이 기회만 엿보고 있는 지금부터 움직이는 것이 좋다"고 말했다.

/ 이민우

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