▲ 황승일 / 김정호 변호사법률사무소 사무장
황승일의 원포인트 레슨 경매

경매의 장점으로는 우선 자신의 조건에 맞는 물건을 시세보다 저렴하게 살 수 있다는 점, 토지거래허가지역이라 하더라도 토지거래허가가 필요 없다는 점, 특별한 경우를 제외하고는 부동산등기부등본상의 근저당, 압류, 가압류, 가등기 등과 같은 권리가 모두 말소되어 등기부등본이 깨끗하게 정리된다는 점 등이다.

단점으로는 권리분석을 잘못할 경우 대항력있는 임차인이 배당받지 못한 금원을 전액 인수해야 하는 경우가 얼마든지 생길 수 있다는 점(실무에서 보면 대항력 있는 임차인의 보증금에 대해 정확히 분석을 하지 못해 낙찰을 받았다가 포기하는 경우를 종종 볼 수 있다). 토지가 아닌 건물의 경우 내부 상태를 알아보기가 어렵다는 점, 특히 공장 같은 경우는 낙찰가가 고액인 경우가 많은데 권리분석시 내부에 대한 조사를 철저히 하지 못한다면 예상낙찰가를 결정하는데 어려움이 있을 수 있고, 이로 인해 처음 예상과 달리 추가비용을 지출하게 되는 경우가 얼마든지 있을 수 있다는 점이다.

실례로 법률사무소에 근무하는 동안 본인이 모대학교에서 경매실무 강의를 할 때 알게 된 교육생 중의 한사람이 청주인근지역의 상가건물을 수억에 낙찰받은 경우였는데, 당시 위 교육생은 위 상가건물을 분석할 때 내부의 물품들은 당연히 상가의 점유자(임차인, 또는 소유자) 소유의 것으로 판단하였기에 낙찰 후 인도명령결정을 받아 집행을 하면 간단히 처리될 것으로 알았으나, 낙찰 후 인도명령을 받아 집행을 하러 현장에 갔을 때 점유자가 경매시 조사하였던 임차인이나 소유자가 아닌 부동산에 대한 경매종결 전 내부물품들만을 별도로 유체동산에 대한 강제집행의 방법으로 그 소유권을 취득한 제3자로서 실제 점유자의 허락하에 위 건물 내부를 합법적으로 점유하고 있었던 경우다. 이에 대해서는 다음기회에 자세히 설명하기로 하겠다.

(주)지에이치 대표
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