▲ 황승일 / 변호사 김정호 법률사무소 사무장
주거용건물(아파트, 단독, 다가구, 다세대주택 등)에 대한 권리분석시 주의점을 알아보기 전 입찰시 주의점을 우선 알아볼 필요가 있다. 입찰법정에서 보면 가장 실수가 많은 부분이 입찰금액을 잘못 기재하는 부분과 입찰금액을 필기도구로 그냥 지우고 다시 쓰는 경우, 물건번호 있는 것을 물건번호를 기재하지 않거나, 다른 물건번호를 적는 경우 등인데 항상 침착하게 보증금액, 입찰금액, 물건번호 사건번호, 인적사항 등을 정확하게 기재했는지를 꼼꼼히 살펴보아야 할 것이다.

아파트에 대한 권리분석시 주의점을 살펴보면 주변 교육기관의 유무 및 거리, 단지규모, 계절별 월관리비와 연체된 관리비, 브랜드의 선호도, 편의시설 및 혐오시설의 유무, 주 평수 및 입주자의 레벨, 건축연도, 주차장, 동 배치, 동간 거리, 방향, 가스의 종류, 계단식이냐 복도식이냐 등을 따져보고 입찰참여자 당사자가 원하는 물건을 찾는다. 그 다음 위 해당물건의 등기부등본상 권리관계 및 임차인의 유무, 만약 임차인이 있을 시 말소기준권리와 전입일을 비교해 대항력의 유무 등을 알아보아야 할 것이다.

위와 같이 법적인 권리관계에 대한 분석이 끝나면 명도문제에 대해 분석을 하고 입찰가액을 얼마정도로 정할 것인가에 대한 분석과 결정을 하여야 할 것이다.

명도는 소유자, 단순점유자, 배당받는 임차인과 배당받지 못하는 임차인 등에 따라 그 방법이 달라지고 소요경비도 달라짐을 알아야 할 것이다. 그리고 입찰가격을 결정함에 있어서도 세금을 포함한 등기비용, 명도비용(이사비용 또는 집행비용), 수리비용, 설정비용, 명도가능시점까지의 관리비 중 낙찰자가 부담해야 할 공용부분에 대한 체납관리비 등을 계산해 입찰가격을 정해야 할 것이고, 위와 같은 과정을 거쳐 입찰가격이 결정되면 입찰법정의 분위기에 흔들려서 가격을 수정하는 일이 있어서는 안 될 것이다.

황승일 / 변호사 김정호 법률사무소 사무장
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