아파트에 대한 권리분석시 주의점을 살펴보면 주변 교육기관의 유무 및 거리, 단지규모, 계절별 월관리비와 연체된 관리비, 브랜드의 선호도, 편의시설 및 혐오시설의 유무, 주 평수 및 입주자의 레벨, 건축연도, 주차장, 동 배치, 동간 거리, 방향, 가스의 종류, 계단식이냐 복도식이냐 등을 따져보고 입찰참여자 당사자가 원하는 물건을 찾는다. 그 다음 위 해당물건의 등기부등본상 권리관계 및 임차인의 유무, 만약 임차인이 있을 시 말소기준권리와 전입일을 비교해 대항력의 유무 등을 알아보아야 할 것이다.
위와 같이 법적인 권리관계에 대한 분석이 끝나면 명도문제에 대해 분석을 하고 입찰가액을 얼마정도로 정할 것인가에 대한 분석과 결정을 하여야 할 것이다.
명도는 소유자, 단순점유자, 배당받는 임차인과 배당받지 못하는 임차인 등에 따라 그 방법이 달라지고 소요경비도 달라짐을 알아야 할 것이다. 그리고 입찰가격을 결정함에 있어서도 세금을 포함한 등기비용, 명도비용(이사비용 또는 집행비용), 수리비용, 설정비용, 명도가능시점까지의 관리비 중 낙찰자가 부담해야 할 공용부분에 대한 체납관리비 등을 계산해 입찰가격을 정해야 할 것이고, 위와 같은 과정을 거쳐 입찰가격이 결정되면 입찰법정의 분위기에 흔들려서 가격을 수정하는 일이 있어서는 안 될 것이다.
황승일 / 변호사 김정호 법률사무소 사무장
중부매일
jb@jbnews.com