황승일의 원포인트 레슨 경매

▲ 변호사 김정호 법률사무소 사무장
지난 8월 4일 충주법원에서 진행된 물건 중 알고 가면 좋을 듯 한 물건들이 있어 사례를 들어 설명을 하여 보겠다.

충주 2008타경 7969호 임의경매사건을 보면 감정가 2억2천만원, 현재 최저가 1억2천375만원인 40평형 현대아이파크아파트 물건이다.

이 물건은 농협에서 최선순위로 2006. 9. 6. 근저당권설정등기를 접수하여 위 날짜가 말소기준권리가 되는데 전입세대열람을 하여 보면 위 날짜보다 선순위로 전입한 사람이 있어 위 사람이 실질적인 임차인일 경우 대항력이 있어 위 사람의 임차보증금을 모두 인수하여야 하는 상황에 처할 수 있어 2번째 입찰기일(당시 최저가 1억6천500만원)에 유찰이 된 물건이었다. 그러나 잘 분석해 보면 현재의 소유자로 소유권이전등기를 하면서 동시에 농협에서 근저당권설정등기를 한 것으로 선순위 전입자에 대해 의심을 갖지 않을 수 없는 그런 물건으로 선순위 전입자에 대해 깊이 조사를 한다면 충분히 임차인인지 아닌지를 구분해 낼 수 있는 그런 물건이다.

그래서인지 8월 4일 3차 입찰시엔 당일 입찰물건 중 가장 많은 입찰자(약 20여명)가 참여하였고, 낙찰가는 1억7천만원(현재시세는 1억9천만원정도임)을 상회하였다.

위 물건을 사례로 든 것은 말소기준권리보다 선순위 전입자가 있음에도 위 전입자가 권리신고 및 배당요구를 하지 않고 임차보증금마저 조사가 되어 있지 않다면 실질적인 임차인인지 여부를 한번 의심해 보고 깊이 조사를 하여 보라는 의미에서 사례를 들어 본 것이다.

다음으로 당일 같은 법원에서 진행한 2008타경10729호 부동산임의경매사건 물건인데 이는 하나은행에서 최선순위로 2005. 3. 17. 근저당권설정등기를 접수하여 위 날짜가 말소기준권리가 되는데 임차인이 2순위인 2006. 11. 14. 전입신고 및 확정일자를 부여받은 후 배당요구종기일전 배당요구를 한 극히 정상적이고 평범한 물건이다. 여기서 하나은행은 경매신청시 3천250만원을 청구하였고, 임차인의 보증금은 4천500만원이며 위 아파트의 실질적인 매매가가 감정가와 비슷한 7천만원정도인 물건이다.

당일 이 건도 10명 이상 입찰참여를 하였는데 낙찰가는 6천700만원을 상회하였는데 그 이유는 임차인이 입찰에 참여하여 낙찰을 받았기 때문에 위와 같이 낙찰가가 감정가 대비 94% 수준까지 올라간 그런 물건이다. 이를 사례로 든 이유는 2순위인 임차인이라면 낙찰을 받기 가장 유리한 위치에 있다는 것을 알려 주기 위해서이다.

여기서 2순위인 임차인은 하나은행의 청구액과 자신의 보증금을 합한 금원내에서는 얼마든지 입찰참여할 수 있기 때문에 누구보다도 유리한 위치에 있다 할 것이다.

그런데 안타까운 것은 당일 진행한 물건 중 2009타경 187호는 임차인이 입찰에 참여했음에도 낙찰을 받지 못했는데 그 이유는 독자들이 한번쯤 연구해 보아도 좋을 듯 하다./ 변호사 김정호 법률사무소 사무장
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