위 군산법원 진행물건들은 똑같이 감정가 7천500만원에 최저가 6천만원인 물건으로, 말소기준권리는 2004년 5월 18일 우리은행의 근저당권이 된다.

위 기준권리를 기준으로 하여 임차인들의 대항력유무를 분석하여 보니 임차인들의 전입일이 2006년과 2007년이어서 모두 위 말소기준권리일보다 전입일이 늦어 대항력이 없는데다가 소액임차인에 해당하여 법원으로부터 일정액을 배당받아 가므로 명도에서도 아무런 문제가 없어 누구든 마음 놓고 응찰하여도 아무런 하자가 없는 그런 물건이다.

그런데 문제는 위 물건들의 감정가가 비록 7천500만원이지만 실 매매가는 7천만원정도밖에 되지 않는 것이었고, 그럼에도 낙찰가가 모두 6천700만원을 넘어섰다는 것이 문제였다.

그리고 위 원주물건도 비록 감정가는 4천500만원이지만 주변에 알아보니 급매가는 3천700만정도밖에 안되는 그런 상황이었음에도 낙찰가는 3천789만원이었다. 더군다나 위 원주물건의 경우 등기부등본을 확인하지 않고 단순히 경매정보지만을 보면 선순위전세권이 되어 있고 위 전세권자가 배당요구도 하지 않아 낙찰시 인수하여야 하는 상황에 처할 수도 있는 물건이었다.

물론 등기부등본을 보면 위 선순위전세권 자체가 법적으로는 이미 그 효력을 상실한 것이기는 하지만 일반인들이 얼핏 보아서는 쉽사리 응찰하기가 쉽지 않은 물건이라 하겠다. 그럼에도 낙찰가가 급매가보다도 더 많은 가격으로 낙찰되었다는 것이 쉽사리 이해가 가지 않는다.

요즘 경매 때문에 전국 여러 법원을 가보면 공통적으로 나타나는 현상이 학생들부터 시골아주머니들, 어린 자녀들 손을 잡고 온 분, 70~80대의 노인분, 반바지에 슬리퍼를 신고 온 분 등 너무도 다양하고 많은 분들이 경매법정을 찾아 경매에 참여하고 있다는 것이다.

그런데 위 사람들 중 경매의 기초적인 지식도 모른 채 무조건 돈을 벌 수 있다는 기대감과 경매 붐에 휩쓸려 무작정 경매에 참여하는 사람들이 많은 것이 현실이다.

/ 황승일 변호사 김정호 법률사무소 사무장