전주7계 2006타경24204 물건번호41번 물건을 보자. 말소기준권리는 1997년 4월 8일 주택은행의 근저당권설정일이 되고 임차인 이모씨가 위 기준권리일보다 빠른 1997년 2월 1일 전입해 대항력을 확보했고 보증금은 2천76만원이다.

그런데 위 임차인이 전입신고를 하면서 동시에 확정일자를 받았다면 배당순위가 주택은행보다 빨라 응찰자 입장에서는 조금 부담을 덜 수 있는 상황이었으나, 그렇지 못해 임차인이 배당을 받지 못하는 금액 전부에 대해 낙찰자가 인수해야 하는 그런 물건이다.

그렇다면 위 임차인은 소액임차인에 해당할까 소액임차인에 해당한다면 응찰자 입장에서는 또 한번 부담을 덜 수 있을 것인데….

우리가 그동안 해 온 대로 분석을 한다면 말소기준권리일이 있는 시점의 임대차보호법을 적용해야 할 것이고 이를 기준으로 분석할 시 임차인은 소액임차인에 해당하지 아니한다.

이 물건의 말소기준권리일이 있던 때의 임대차보호법을 보면 1995년 10월 19일부터 2001년 9월 14일까지 특별시, 광역시(군지역 제외)는 3천만원 이하 1천200만원까지, 그 밖의 지역은 2천만원 이하 800만원까지로 돼있다.

결국 이 물건의 임차인은 보증금이 2천만원이 넘어 소액임차인에 해당하지 아니하므로 근저당채권자보자 먼저 배당받는 금액이 단 한푼도 없는 대신에 전입일이 빨라 대항력을 확보했으므로 낙찰자가 위 임차인의 보증금 전액을 인수해야 하는 상황에 있다.

이 물건을 보니 2009년 7월 20일 감정가 3천600만원에 비해 현저히 적은 금액인 금1천131만1천원에 낙찰이 됐으므로 낙찰자가 임차인의 보증금 전액을 인수한다 해도 시세가 어떤지 조사는 하지 않았지만 서류상으로만 보았을 때 그리 손해보는 상황은 아닌 것으로 판단된다.

또 다른 물건은 지난 9월 2일 청주법원에서 진행한 2009타경5356 내수에 있는 삼일아파트다. 이 물건은 당일 12명이 입찰참여해 4천352만원에 낙찰이 됐는데 계속해 말하는 것이지만 어떻게 감정가보다도 높고 시세로 낙찰을 받는 것인지 도저히 이해를 할 수가 없다. 현재는 예전과 달리 무조건 경매라 해서 큰 수익을 남길 수 있는 그런 때가 아니다.

요즘 실전물건이라 하면서 계속해 초보자들도 이해하기 쉬운 물건들을 위주로 해 사례를 드는 것에 대해 당분간은 독자들이 이해를 하셨으면 한다. 쉬운 것들을 더 많이 해 본 후 어려운 것들을 사례로 들어 볼 예정이다.

변호사 김정호 법률사무소 사무장