<上> 마구잡이식 도시·공원개발

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[중부매일 이민우 기자] 사상 초유의 헌법재판소 파면에 의한 대통령 궐위 상황과 봄철 대선 정국 도래로 부동산 시장이 어수선한 분위기다. 봄 성수기를 맞아 물량을 쏟아 내려던 건설사들은 조기 대선의 영향을 최소화하기 위해 분양 시기 조정을 고려하고, 실수요자와 투자자 역시 더욱 커질 것으로 예상된다. 조기 대선을 염두에 두고 4월 최대 물량을 예정해 놓았던 건설사들은 실제 대통령 파면이 현실화하자 분양 시기를 다시 저울질하기 시작했다. 이에 따라 건설사들은 준비한 물량을 한꺼번에 쏟아낼 것으로 보이며, 일부 지역에서는 사업 일정 조정도 불가피해지역 도시개발과 아파트시장에 문제점에 대해 3차례에 긴급 진단한다. /편집자


청주에서 민간 주도의 도시개발사업이 활발히 추진되고 있지만 성공 여부는 '미지수'다. 특히 청주지역의 경우 ▶아파트 공급과잉과 금리인상 ▶민간주도 도시개발·지역주택조합·공원개발 난립 ▶재건축 초과이익환수제 유예 여부 등의 여러 이슈들이 부동산시장에 찬물을 끼얹을 수 있기 때문이다. 아파트 과잉공급에 불구하고 청주지역은 민간주도의 도시개발도 봇물을 이루고 있어 부동산시장에 먹구름이 드리우고 있다.

◆ 민간주도 도시개발사업 '한창'

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청주의 경우 지역 곳곳에서 민간주도의 도시개발사업이 진행 중이다.

토지소유주나 지방공사 등이 추진하는 청주지역 도시개발사업만도 방서지구·가경홍골지구·사천지구·호미지구 등 8곳으로, 향후 2~3년내 예상되는 신규 공급물량만도 2만여가구에 달할 것으로 추산된다.

하지만 당장 정부의 미분양 관리지역 지정이 해제되지 않으면 정상적인 사업 진행이 어렵다는 점에서 관련 업계도 촉각을 곤두세우고 있다.

미분양관리지역으로 지정되면 해당 지역에서 주택사업을 위해 사업용지를 매입하고자 하는 경우 분양보증 예비심사 대상이 된다. 만약 이를 받지 않고 추후 분양보증을 신청하는 경우 보증심사가 거절된다. 사실상 미분양 관리지역의 아파트 신규 공급을 쉽게 하지 못하도록 제한함으로써 정부가 직접 공급 조절에 적극 관여하겠다는 의미다.

지역의 한 부동산업계 관계자는 "정부가 직접 공급물량 조절에 나서는 만큼 미분양은 어떻게든 빠르게 소진될지 모르지만, 시장 거래가 활성화될 수 있을지는 의문"이라며 "건설사들 입장에서는 아예 이번 지정이 장기화될 경우 타 지역으로 눈을 돌릴 수도 있는 만큼 오히려 주택시장 침체도 배제할 순 없다"고 말했다.

◆신규 지정 구역 중 85%가 '주거용'

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도시개발구역은 도시 기능이 없던 토지(논밭 등)에 도로 등 기반시설을 넣고 주거·상업·업무시설 등을 조성하는 미니 신도시 건설사업이다. 도시개발구역은 지난 2000년 7월 도시개발법 시행 이후 지난해까지 418곳(총면적 146㎢)이 지정됐다. 서울 여의도(여의서로 제방 안쪽) 면적 290만㎡의 50배에 달한다. 이 가운데 154곳(3천700만㎡)은 개발을 완료했고, 264곳(1억900만㎡)은 개발 중이다. 시행주체별로는 민간 비율이 55.3%(231곳)로 공공보다 높았다. 사업방식은 환지방식과 수용방식이 각각 47.8%, 48.1%로 나타났다. 환지방식은 도시개발조합 등 주로 민간시행자가 추진하는 것으로 조사됐다. 지난해 신규 지정된 구역 중 85%가 주거용이었다.

◆공원개발도 '가세'

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이밖에 장기간 도시계획 시설로 묶인 채 방치됐던 청주 지역의 민간공원 개발도 진행중이다.

청주 잠두봉공원을 비롯해 새적굴공원, 영운공원, 매봉공원 등 4곳의 공원개발이 추진되고 있으며, 잠두봉 공원 개발 사업은 토지와 지장물 등 보상을 위한 협의에 들어간다. 새적굴 공원은 감정평가 결과가 조만간 나올 예정이다.

잠두봉 공원 개발 시행사는 보상비를 시에 예치했다. 시는 보상이 끝나면 오는 11월께 첫 삽을 뜰 계획이다. 이곳의 면적은 17만6천880㎡다. 12만4천621㎡는 공원이 조성되고 나머지 5만2천259㎡는 1천64가구 규모의 아파트 등이 건립된다.

민간공원 개발은 '도시공원 및 녹지 등에 관한 법률'에 따라 민간 사업자가 5만㎡ 이상의 도시공원을 조성하게 된다. 전체 면적의 70% 이상을 지자체 등에 기부하고 나머지 30%는 주거지역 등으로 조성하는 형식으로 추진된다.

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