[중부매일 이민우 기자] 아파트 공급이 과잉 양상을 보이면서 미분양은 물론 미입주 아파트까지 늘어나 대책마련이 요구된다.

미분양은 건설사의 손해가 더 큰 반면 미입주는 집값 하락과 직결된다는 점에서 매도·매수자 모두 시장 변화를 예의주시하고 있다.

미입주 아파트 누적....'불꺼진 창'

부동산 업계에 따르면 지난해 12월부터 입주를 시작한 한 아파트 단지는 4개월 여가 지난 현재까지 입주율이 70~80%대에 그치고 있다.

아파트 단지는 100% 분양이 완료됐는데, 입주민 20~30%가량이 아직 이사를 미루고 있는 것이다.

업계는 부동산 경기 불황으로 기존의 아파트가 팔리지 않아 입주하지 못하는 사례가 상당한 것으로 보고 있다. 여기에 아파트 시세 하락에 따른 분양가 부담이 커져 입주보다는 매매 쪽으로 돌아서는 경우도 있을 것이라는 게 업계의 분석이다.

분양 이후 입주민이 들어오지 않는 '미입주 사태'가 나타난 데는 청주의 아파트 과잉공급이 주원인으로 꼽힌다.

지난 3월 말 현재 청주에 건설 중인 아파트는 25개 단지 2만847가구에 달한다. 이들 아파트의 입주 시기는 대부분 2018년에서 2019년 사이로, 특별한 인구 유입 요인 없는 상황에서 향후 2년간 2만 가구가 넘는 신규 아파트가 쏟아지는 셈이다.

아파트 시세하락도 이어지는 '악순환'

또한 아파트 과잉공급은 미분양 양산과 시세 하락으로 이어지고 있다.

실거래가의 하락 폭은 이보다 더 클 것이라는 게 부동산 업계의 분석이다. 시세보다 싸게 내놓아도 거래가 이뤄지지 않다 보니 평균 시세에 하락 폭이 제대로 반영되지 않았다는 것이다.

실제 국토교통부의 아파트 실거래가 공개시스템을 보면 지난해보다 4천만원에서 5천만원 이상 하락한 매물까지 등장했다.

아파트 가격 상승을 기대하기 어려운 시장 분위기 속에서 실거래가 눈에 띄게 줄면서 '도미노'처럼 신규 아파트 입주까지 악영향을 끼치는 것이다.

미입주의 경우 미분양보다 시세 하락을 더욱 부추겨 시장 침체를 가속화할 수 있다. 새 아파트 입주를 앞두고 기존 아파트를 처분할 때 거래가 어려워지면 가격을 낮춰 급매로 내놓는 물량이 늘어나기 마련이다. 업계는 실제 최근 청주지역 아파트 매물 중 60∼70%가량을 급매물로 보고 있다. 실수요자들은 가격 하락세가 이어지면 기대 심리가 작용, 관망세가 두드러진다.

상당구 용암동 S공인 대표는 "아파트 과잉공급에 따른 시세 하락과 기존 집을 처분하지 못한 입주자의 유동성 문제로 시장이 크게 위축됐다"며 "자금 사정을 충분히 고려한 실거주 중심의 신중한 투자가 필요하다"고 조언했다.

미분양 눈덩이 '차곡차곡'

특히 아파트 공급 과잉으로 청주지역 분양시장에 미분양 물량이 쌓이고 있다.

청주시에 따르면 4월 말 기준 미분양 아파트는 2천551가구로 전달 1천633가구보다 36％(918가구) 늘었다. 올해 미분양 아파트 물량은 1월 1천201가구, 2월 1천123가구였다. 하지만 4월 들어 물량이 두 배 이상 증가했다.

미분양 물량이 증가한 원인은 아파트 신규 공급이 늘어났기 때문이다. 주택도시보증공사(HUG)는 청주시를 8차 '미분양 관리지역'으로 재지정했다. 관리지역 해제 기간도 7월 말까지 연장했다. 충북은 신규 공급물량 과다, 미분양 적체로 전년보다 아파트 가격이 2.97％ 하락했다.

게다가 청주 동남지구 18개 단지 1만4천174가구 등 2만여 가구에 달하는 아파트가 공급되면 올해 미분양 물량은 더욱 급증할 것으로 보인다.