경매를 하다보면 간혹 매각불허가 또는 매각허가결정이 취소되어 다시 경매가 되는 경우를 보곤 하는데 그 이유 중에 하나가 대위변제를 한 경우이다. 대위변제는 대부분 1순위로 근저당권, 2순위로 임차인인 경우에 위 1순위 근저당권이 소액이고 임차인의 전입신고일자는 2순위이나 확정일자가 3순위 권리자보다 늦거나 배당요구를 하지 못한 경우 임차인이 대항력을 확보하기 위한 방법으로 하는 경우가 대부분이다.위와 같이 임차인이 선순위 근저당권에 대해 변제를 하고 대항력을 확보하게 되면 낙찰자는 임차인이 법원으로부터 배당받지 못한 금액 전액을 인수해야 하기 때문에 임차인은 자신이 대위변제하는 금액과 낙찰자로부터 받을 수 있는 금액을 비교해 이익이 된다면 당연히 대위변제의 방법을 택하게 되는 것이다.경매를 접한 지 얼마 안

세상을 살면서 부동산과 무관한 사람이 과연 몇이나 될까? 이 땅을 딛고 사는 한, 아마도 부동산과 무관한 사람은 아무도 없을 것입니다. 부동산은 삶과 죽음의 터전일 뿐만 아니라 항상 수요와 공급이 존재하는 시장이자 상품이기도 합니다. "투자할 돈도 없는데 부동산에 관심을 가져서 무엇하느냐"고 반문할지도 모릅니다. 하지만 가진 재산이 적을수록 부동산을 활용한 자산증식에 관심과 노력을 기울여야 할 것입니다. '돈이 돈을 버는 구조'인 자본주의 경제원리 속에서는 돈의 생리와 흐름을 모르고 원하는 삶을 누리면서 윤택하게 편안히 살 수는 없다는 것입니다. 임금 상승률보다 물가 상승률이나 집값 상승률이 높은 현실에서 아무리 월급을 착실히

천안휴양지 등 개발호재 풍부 ▶충남 금산군 금성면 농지= 상가리 금성면사무소 북서측 인근에 위치, 농림지역의 토지면적 1천528㎡ 논으로 2필지. 본건 서측으로 68번 국도 소재하며 인근에 시내버스정류장 소재로 교통사정 양호. 산아래 자락의 아늑한 지형으로 전원생활, 귀농 또는 투자로 적합한 토지이며 별장터로도 손색없는 곳으로 3.3㎡당 4만원대로 저렴. 7월 14일, 감정가 3천56만원 경매가 2천139만원. 전세 임대시 실투자금 천만원대 ▶경기도 이천시 백사면 농지= 우곡리 그지개마을 남측 인근에 위치, 농림지역의 토지면적 3천980㎡ 논. 북동측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로와 접해 차량출입 가능. 2012년 백사면 일대 미니산업단지조성 예정 개발호재

예전에 시중에 나와 있는 이론서를 보니 '전소유자의 가압류는 낙찰자가 인수해야 하고 말소되지 않는다'라고 되어 있는 것을 본 적이 있다. 가압류란 간단히 설명하면 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대해 채권자가 장래에 실시할 강제집행이 불가능하거나 현저히 곤란할 염려가 있는 경우 미리 채무자의 재산을 일시적으로 묶어 두어 채무자가 이를 처분하지 못하도록 하는 것을 말한다.채권자가 채무자로부터 채권을 회수하기 위해서는 지급명령신청을 하거나 소송의 절차 등을 밟아야 하는데 이 경우 시일이 많이 걸리게 되고 그 사이에 채무자는 얼마든지 자신의 재산을 제3자명의로 이전하거나 처분할 수 있기 때문에 채권자가 승소판결을 받는다 하더라도 강제집행의 대상 물건이 없어지게 되어 그동안 들인 노력과 수고가 물거품이

주식시장에서는 주가를 인위적으로 조작하는 '작전세력'이라는 것이 있습니다. 신제품개발, M&A설, 외자유치 등 그럴듯한 소문을 퍼뜨려 가격을 올려놓고 자신들의 주식은 팔아치우는 작전인데, 정보력이 약하고 귀가 얇은 일반투자자, 즉 개미투자자들은 작전에 걸려 재산을 탕진하는 경우가 많습니다. 주식시장에서 실망한 투자자가 시선을 돌려 부동산시장에 투자하는 경우가 많은데, 왜냐하면 주식은 그 가격에 등락(騰落)이 있으나 부동산 가격은 취득한 금액보다 하락하는 경우는 없기 때문입니다.그러나 부동산시장에서도 수많은 작전이 존재합니다. 이른바 길도 없는 맹지(盲地) 택지분양, 개인분할 안되는 간척지 논(沓)팔기 등등. 현대판 봉이 김선달(?)처럼 그야말로 다양한 작전들이 벌어지고 있는 것이 부동산시장의

국도변 계획관리지역 … 고속도 개통 ▶충남 연기군 조치원읍 농지= 죽림리 번암주공아파트단지 북측 인근 번암리와 죽림리 경계지점에 위치, 총 4필지의 제2종 일반주거지역 및 도시지역의 토지면적 488㎡. 일부 도로 및 밭으로 부근은 일반주택, 농경지 등이 혼재한 지역. 2회 유찰로 3.3㎡당 59만원대의 공시지가 대비 저렴한 가격으로 투자가치 높음. 7월 7일, 감정가 1억7천918만원 경매가 8천779만원. 창고·공장 등 다용도로 사용 가능 ▶충북 제천시 청풍면 근린주택= 장선리 죽말마을 인근에 위치. 2필지의 계획관리지역 토지 및 건물로 토지면적 1천752㎡, 건물면적 208㎡의 2007년 건축된 2층 건물. 건물 포함 단가가 3.3㎡당 33만원대이며 산아래자락

주택임대차보호법상 임차인이 배당을 받기 위해서는 우선적으로 대항요건을 구비하고 있어야 한다. 여기서 대항요건이란 주택을 인도받아 점유를 하고 주민등록상 전입신고를 하는 것을 말한다. 그 다음 갖추어야 할 요건으로는 배당요구종기일까지 법원에 권리신고 및 배당요구를 하여야 한다는 것이다.그런데 여기서 우리가 한가지 유념해야 할 것이 있는데, 그것은 배당요구종기일까지 배당요구를 하였다고 하여 안심하고 다른 곳으로 함부로 주소지를 옮겨서는 안된다는 것이다. 그것은 배당요구를 하고 해당 경매물건이 계속하여 경매가 잘 진행되어 낙찰이 되고 그 후 낙찰자가 잔금까지 원만하게 납부한다면 상관이 없겠지만 경매가 취하 등의 방법으로 해당 경매물건이 경매개시결정되기 전의 상황으로 돌아간다면 정말 큰문제가 발생되기 때문이다. 위

부동산 투자를 한다면 단단히 큰 자금이 소요될 수밖에 없다고 단정하고는 아예 체념을 하는 이들이 적지 않습니다. 그래서 결국은 자금이 없음을 한탄하게 되는데…. 한국자산관리공사가 실시하는 국유자산 임대입찰을 통한다면 거의 돈을 들이지 않고도 큰 돈을 벌 수 있는 사업을 영위할 수 있는 것입니다.한 예를 들자면 서울에서 음식점을 운영하고 있는 K씨는 한국자산관리공사에서 국유자산 임대 입찰을 통해 연간 임대료 8천만원에 상가 물건을 낙찰받아 현재 일반 음식점으로 영업중입니다. 임대를 받은 음식점은 대지 99㎡, 건물 66㎡ 규모로 도심지 무교동 먹자골목 안에 위치해 있어 연일 손님이 끊이지를 않습니다.

개발 호재 풍부 투자메리트 높아 ▶충남 태안군 근흥면 농지= 마금리 불안이마을 동측 및 북서측 인근에 위치. 관리지역의 토지면적 2천272㎡ 밭. 인근으로 간선도로 위치하며 본건 및 인근까지 차량통행 가능해 교통사정 양호. 북동측 인근에 수룡저수지 소재하며 마을 내에 위치해 전기 및 통신 등 기존의 시설 이용할 수 있는 장점. 2회 유찰로 3.3㎡당 5만원대. 6월29일 감정가 7천46만원 경매가 3천452만원. 감정가 대비 17%대 저렴한 가격 ▶충남 천안시 동남구 북면 농지= 오곡리 북면사무소 동측 인근에 위치. 관리지역의 토지면적 4천530㎡ 논으로 주위는 전, 답 등의 농경지 및 소규모 공장 등이 소재. 남동측으로 포장도로 접해 차량접근 가능하며 대

청주지방법원 2007타경4601호 강제경매사건(모충동 부강그린맨션)으로 감정가 6천만원, 최저가 1천258만3천원, 2009. 5. 1. 2명이 응찰하여 금 1천301만원에 낙찰된 물건이다. 위 물건을 사례로 설명하는 것은 2007. 10. 12., 2008. 2. 29., 동년 5. 9., 동년 7. 18., 2009. 1. 16. 모두 5회에 걸쳐 낙찰되었다가 낙찰자들이 모두 보증금을 손해보면서까지 잔금을 납부하지 않아 지난 5. 1. 6번째로 낙찰된 물건이기에 일반인들이 왜, 무슨 이유로 이렇게 많은 사람들이 낙찰을 받았으면서도 소중한 보증금을 손해보면서까지 잔금을 납부하지 않았던 것일까, 하고 의문들을 가질 것 같아 사례물건으로 선정하게 된 것이다.위 물건의 등기부등본상 권리관계

세상에 많은 일들이 그렇듯이, 토지투자에서도 성공과 실패는 아주 사소한 차이에서 결정되기도 합니다. 이른바 물건 자체는 좋은데, 그 물건을 해석할 수 있는 능력이 모자라서 정작 취득을 못하는 경우도 많습니다. 특히 매도인이 존재하지 않는 법원경매에서는 더욱 더 그렇습니다.일반 부동산거래에서는 토지소유자(매도인)가 본인의 소유 경계를 정확히 알고 있으며, 거래를 위해서 상세히 안내를 하게 되지만, 채무불이행으로 진행되는 법원경매는 대부분의 경우 토지소유자를 만날 수 있는 경우가 흔치 않기 때문입니다. 하지만 이렇게 매도인이 없이, 누가 소상히 답사나 안내, 설명을 해주지 않는 법

2차선 포장도로 접한 오창지역 농지 ▶전남 보성군 회천면 농지= 화죽리 지등마을 북동측 인근에 위치. 농림지역의 토지면적 4천936㎡ 논. 본건 남동측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로가 개설돼 차량접근 가능하며 제반교통사정 양호. 마을내에 위치한 장점으로 전기·통신시설 완비돼 있으며 귀농 및 전원생활지 또는 노후 투자로 안성맞춤인 토지로 3.3㎡당 2만원대의 저렴한 가격. 6월29일, 감정가 5천429만원 경매가 3천40만원.3.3㎡당 3만원대 … 인근 시세대비 저렴 ▶제주도 제주시 애월읍 임야= 신엄리 용흥하동마을 남측 근거리에 위치. 관리지역의 토지면적 6천746㎡ 임야. 제주시와 인접해 급속한 발전을 이루는 제주 서부지역의 중심지이며 곽지해수욕장, 빌레못동굴 등 다수의

청주지역에서도 마천루(摩天樓)를 연상케 하는 초고층 아파트시대가 열렸다.9일 두산건설㈜ 등에 따르면 청주시 흥덕구 사직동에 41층의 두산위브제니스 아파트 건설공사를 대부분 마무리하고 현재 조경작업을 진행, 다음달 말께 준공과 함께 입주를 시작할 예정이다.     ▲ 두산건설㈜가 41층 규모로 건설 중인 청주시 흥덕구 사직동의 두산위브제니스 아파트. 그동안 청주에서는 흥덕구 분평동의 현대대우 아파트, 개신동의 푸르지오 아파트 등이 25층으로 가장 고층 건물이었다. 특히 두산위브제니스 아파트는 층간 높이를 기존의 아파트보다 늘려 건물 전체 높이가 135m에 달해 기존 25층 아파트의 2배에 육박하고

황승일의 원포인트 레슨 경매지금까지는 가장 기초적인 물건 중 배당을 받지 못하는 소유자가 살고 있는 물건과 임차인이 살고 있는 물건을 사례를 들어 설명해 보았는데 이번에는 지금까지의 물건보다는 조금 더 까다로운 물건에 대해 사례를 들어 설명해 보겠다.청주지방법원 2008타경21238호 강제경매사건(강내면 월곡진흥임대아파트)로 입찰예정일은 2009년 6월24일 등기부상 권리관계는 저당권 삼성생명 1996년 12월27일 2천600만원, 가압류 국일신협 2007년 6월27일 강제경매신청 한국자산관리공사 청구액 144만원, 임차인 전입 1996년 12월12일 확정일자 없고 배당요구하지 않음. 보증금 2천300만원인 물건으로 말소기준권리는 삼성생명 1996년 12월27일인데 임차인의 전입일은 1996년 12월12일로

공자와 더불어 성인(聖人)으로 추앙받는 맹자(孟子)가 유년시절 홀어머니와 처음 살았던 곳은 공동묘지 근처이었는데, 놀만한 벗이 없던 맹자는 늘 보던 것을 따라 곡(哭)을 하는 등 장사 지내는 놀이를 하며 놀았다고 합니다. 이 광경을 목격한 맹자의 어머니는 안 되겠다 싶어서 이사를 했는데, 하필이면 시장 근처였습니다. 그랬더니 이번에는 맹자가 장사꾼 흉내를 내며서 노는 것이었습니다. 맹자의 어머니는 이곳도 아이와 함께 살 곳이 아니구나 하여, 이번에는 글방 근처로 이사를 하였습니다. 그랬더니 맹자가 글 쓰는 흉내와 선비의 예법에 관한 놀이를 하더랍니다. 맹자의 어머니는 이곳이야 말로 아들과 함께 살만한 곳이구나 하고, 마침내 그 곳에 머물러 살았다고 합니다. 이러한 어머니의 노력으로, 맹자는 유가(儒家)의 뛰

관리지역 8m 도로접한 저렴한 농지 ▶충남 부여군 외산면 농지= 지선리 저동마을 내에 위치. 관리지역의 토지면적 467㎡ 밭으로 주위는 농가주택, 밭, 논 등 농경지가 소재하는 농촌지대. 산아래 작은 마을내에 위치한 밭으로 뒤에는 병풍처럼 산이 둘러져있고 앞엔 들판이 시원하게 펼쳐진 전원주택 및 별장 용도로 안성맞춤이며 3.3㎡당 3만원대로 가격 또한 저렴. 6월 15일, 감정가 560만원 경매가 448만원. 중부레저문화특구 인접 … 투가가치 높아 ▶충남 천안시 서북구 성환읍 아파트= 수향리 신안동마을 남측 인근에 위치. 2003년 입주된 건물면적 50㎡, 대지권 42㎡ 아파트로 11층 중 5층에 위치하며 방2, 욕실 등으로 구성. 단지 내 도로를 통해 일

지난번에는 가장 기초적인 물건 중 배당을 받지 못하는 소유자가 살고 있는 물건에 대해 간단하게 권리분석을 해보았는데 이번에는 간단하고 쉽지만 임차인이 살고 있는 물건에 대해 사례를 들어 설명해 보겠다.청주지방법원 2008타경25780호 임의경매사건(율량동 실루엣아파트)로 입찰예정일은 2009. 6. 24. 등기부상 권리관계는 저당권 푸른(새) 2007. 9. 21. 청구액 약 1억2천만원, 저당권 공모씨 2008. 9. 10. 9천만원, 임차인 박모씨 전입일 2007. 12. 24. 확정일 2007. 12. 24. 배당요구종기일 이전에 배당요구를 했었고 보증금은 8천500만원. 감정가 2억1천만원, 최저가 1억3천440만원으로 지난번에 설명한 바와 같이 말소기준권리를 찾은 후 대항력있는 임차인여부

세상을 살면서 하도 놀라운 일을 많이 겪어서인지(?) 우리사회는 웬만한 일에는 눈도 깜박거리지 않게 되었나 봅니다. 시계와 밥솥으로 우리에게 친숙한 뻐꾸기란 놈은 멀쩡하게도 다른 새 둥지에 들어가 자기 알을 낳고 가버리는 특성 때문에 '평화로운 가정의 침입자(the cuckoo in the nest)'를 의미하기도 합니다. 영어의 뻐꾸기(cuckoo)는 바보, 멍청이, 정신이상자를 말하는데 오스카상을 받은 잭니콜슨의 '뻐꾸기 둥지를 날아간 새'라는 할리우드영화에서 명확히 표현된 적이 있습니다. 제 새끼를 남의 둥지에 낳고 달아나는 녀석이 제정신일 수는 없으니까? 원 세상에 그럴 수가 있을까 하는 생각이 듭니다. 그런데 우리 사회에서는 뻐꾸기보다 더한 사람이 많이 존재한다는 사실을 알아야 합니다. 최근 지역

2회 유찰 저렴한 천안지역 아파트 ▶충남 당진군 송산면 농지= 동곡리 구자도 마을 북서측 인근에 위치. 농림지역의 토지면적 1천322㎡ 논으로 주변은 밭 및 경지정리 답 등이 소재. 산업단지 형성될 지역의 큰 도로 관통지역 지분이라서 더욱 저렴하게 취득할 수 있는 토지이며 2회 유찰로 3.3㎡당 시세의 반값도 안되는 저렴한 가격. 6월8일, 감정가 5천55만원, 경매가 2천72만원.환황해권 무역거점 대산항 건설 호재 ▶경기도 광주시 도척면 임야= 도웅리 독고개 남동측 인근에 위치. 관리지역의 토지면적 1만934㎡ 임야. 오는 2012년 개통예정의 성남~이천~여주간 복선전철(곤지암역) 및 2013년 개통예정의 제2영동고속도로 초월I.C 개설 예정 등 수도권에서의 접근성 대폭 향

처음에는 청주지방법원에서 진행하는 경매물건 중 법적인 권리관계가 복잡하게 얽혀 있는 물건들을 위주로 사례를 들어 보려 했으나, 누구나 쉽게 접근할 수 있는 가장 일반적이고 쉬운 물건들을 위주로 해 설명하는 것이 좋을 듯해 아주 간단하고 쉬운 물건부터 사례로 했다. 청주지방법원 2008타경 23944호 강제경매사건 등기부등본상 권리관계는 소유권 김00 1993년 12월 13일. 저당권 한국상업은행 1997년 2월13일. 저당권 한빛은행 2000년 5월12일 저당권 김00 2005년 6월 17일. 가압류… 임대차관계는 없고 소유자 점유, 감정가 1억2천만원 최저가 9천600만원. 이 건과 같이 주택(아파트 등)이 경매물건으로 나올 경우 입찰참여자 입장에서는 가장 먼저 말소기준권리가 무엇인지를 찾고,