미분양아파트가 초기청약에서 외면당할지라도 투자 매력은 결코 무시할 수 없다. 첫째 분양계약자에게 유리한 분양조건을 들 수 있다. 개별적으로 지불해야 할 발코니 확장, 창호 설치 비용 및 붙박이 옷장, 전자제품 등 옵션을 시공사 측에서 무상으로 제공해주는 경우가 많다. 중도금 이자후불제나 면제 등 다양한 금융혜택을 제시하기도 한다. 둘째 청약통장이 필요 없다. 보유하고 있는 청약통장은 다시 활용할 수 있고 덕분에 청약당첨 제한에서도 자유롭다. 마지막으로, 잔여가구에 대한 층과 향의 선택이 가능하다. 이렇게 보면 미분양아파트의 장점이 상당히 많은 것으로 보이지만 꼼꼼히 살펴볼 사항이 적지 않다. 당장 미분양 원인부터 파악하는 것이 중요하다. 대표적으로 높은 분양가, 주변 기반시설 부족으로 인한 낮은 지역 선호도, 소규모 단지, 시공사의 대외신인도, 지역적 초과공급 등이 꼽힌다.
그렇다면 알짜 미분양아파트는 어떻게 골라야 할까. 먼저 초기 분양률과 실제 계약률에 따라 투자할지 여부를 판단해야 한다. 초기 분양률이 70% 이상이고 실제 계약률이 50%를 넘어섰다면 향후 분양 성공 가능성은 비교적 높다. 물론 일반 수요자 입장에서 정확한 정보를 얻기는 쉽지 않다. 하지만 분양 상담을 받거나 주변 중개업소를 통해 대략적인 분양상황은 판단할 수 있다. 만약 초기 분양률도 30% 미만이고 1년 이상 실제 계약률이 50% 이하로 장기적인 미분양 상태가 지속된다면 지나치게 분양가가 높게 산정됐을 가능성이 높다. 결국 아파트 가치상승을 기대하긴 곤란하다는 뜻이다. 둘째 현재가치보다는 미래가치를 우선해야 한다.
미분양이 발생하는 이유는 대체로 분양가가 높기 때문이다. 셋째 금융조건을 꼼꼼히 따져야 한다. 보통 일반인들이 목돈을 갖고 분양시장에 문을 두드리는 경우는 그리 많지 않다. 초기 자본 일부와 대출, 그리고 전세자금 및 매매자금 등으로 잔금을 지불하는 과정을 거친다. 이때 중도금 무이자나 이자후불제는 상당히 부담을 덜어줄 수 있다. 물론 이자후불제라고 하더라도 총부채상환비율(DTI)로 인해 대출규제를 받을 수 있다는 점을 명심해야 한다.
넷째 공사현장은 여러 번 방문할수록 유리하다. 주변 상황을 직접 확인할 수 있고 실거래가를 조사하거나 공사진행 상황을 직접 눈으로 확인하기 위함이다. 형식적으로 한 번 가 보는 것보다 여러 번 가는 것이 투자확신을 갖는 데 큰 도움이 된다. 추가적으로 견본 주택을 방문해 옵션이나 무료 시공 내용을 자세히 확인하는 것도 필요하다. 다섯째 대형 건설사가 절대적으로 유리하다. 최근 트렌드를 살펴보면 '분양·시공·관리'의 3박자를 갖추기 위해 대형 건설사에서는 자사 브랜드 관리에 최선을 다하고 있다. 특히 완공 후 사후관리서비스는 입주자 만족을 통한 브랜드 홍보에 큰 영향을 미치기 때문이다.
이민우 기자
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