업종별 입점 · 수요층 입출입 현황 살펴야
최근 주택시장 못지않게 상가시장도 미분양으로 몸살을 앓고 있다. 특히 건물을 완공해 놓고도 반년이상 팔지 못한 준공후 미분양 상가는 지역 곳곳서 쉽게 찾아볼 수 있을 정도다.
그러나 속이 꽉찬 상품임에도 분양경기의 침체로 인해 주인을 찾지 못한 상가도 많다는 점에 투자자들은 고개를 돌려볼 필요가 있다. 업종별 입점상황을 통해 빠른 투자금 회수 가능성과 가격상승 여지 등 상가의 현실적 가치의 선별이 용이하기 때문이다.
지역별, 상품별로 비교적 주택보다 두배 수준 안팎의 공급가격을 보이는 상가에 대해 투자자들의 반응은 민감할 수 밖에 없다. 때문에 주변 임대시세의 상승폭 보다 매입가의 상승폭이 월등히 앞서다 보면 투자심리는 극도로 위축되게 마련이다.
하지만 공급업체에 따라 공식적 또는 비공식적으로 분양가 조정의 혜택을 제공하는 경우도 있으니 수익률 보전을 위한 합리적 금액이라면 투자를 고려해 보는 것도 좋다. 단, 아무리 매입가가 저렴하더라도 소비층의 접근에 장애가 되는 위치는 반드시 피해야 한다. 준공후 팔리지 않은 상가라도 입지가 좋은 곳은 임대가 먼저 맞춰져 매장이 운영중인 사례도 종종있다. 이때는 상가 세입자와 보증금, 월세등의 임대조건을 사전 명확히 파악해 볼 수 있으며 동시에 대출금과 보증금으로 실투자금을 줄여볼수 있으며 아울러 임대 수익률을 구체화 할 수 있다는 장점도 있다.
상가가 활성화되는 지역의 공통점은 배후수요가 안정적이거나 유동인구가 풍부한 지역이다. 하지만 상권의 범위를 지나치게 넓게 잡기보다 주 수요층의 유발지점인 버스정류장, 거주지 배후인구, 오피스 수요 등의 주변여건 점검과 더불어 준공후 입점현황 파악을 통해 수요층의 유입이 순조로우면 관심의 지수를 높여봐야 한다.
준공후 1년이 넘도록 상가 입점률이 50%에도 못 미쳤다거나 투자해당층의 공실률도 높을 경우 심사숙고 해야할 필요성이 있다.
월 매출 등락에 민감한 임차수요의 대기상황을 간접적으로 감지해 볼 수 있기 때문이다. 또한 분양업체측의 지나친 대출금과 수익률 제안은 유의해야 하고 투자금액이 한꺼번에 투입될 수도 있으니 효율적 자금계획도 세워야 한다.
아파트 상가투자라면 아파트 분양률에도 신경써야 한다. 미분양으로 인해 배후수요가 부족한 단지내상가의 활성을 기대하기는 현실적으로 어려운 이유에서다.
정리하면 준공후 미분양 상가라도 필히 발품을 통해 분양주체와 물건 주변환경 분석을 마치면 알짜를 솎아낼수도 있다. 특히 업종별 입점과 수요층의 상가 입·출입 현황을 면밀히 살펴보는 것도 투자성을 가려내는데 큰 도움이 될 것이다.
이민우 기자
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