서울· 수도권 아파트가격만 하향 안정세
지난 1일 민간아파트에 대한 분양가 상한제를 전면 확대 적용한 지 1년이다. 이 제도가 일부 지역에 긍정적인 영향을 미치긴 했으나, 전국적으로 미분양 아파트 급증, 주택건설 부진 등의 부작용을 낳고 있다는 지적이다. 이와 관련, 분양가상한제가 지방시장에 미치는 영향에 대해 점검한다.
◆수도권 집값 안정 유도=지난 1998년을 끝으로 사라졌던 '분양가 상한제'가 다시 집값안정을 위한 구원투수로 등장한 것은 2006년의 집값 급등이 직접적인 이유였다. 청주, 천안, 대전 등 일부 지방의 경우에도 분양가가 3.3㎡당 1천만원 이상 하는 곳도 생겨나면서 서민들의 내집 마련에 적잖은 부담으로 작용하기도 했다.
이는 결국 국력을 낭비하고 건전한 경제발전을 저해시킨다는 판단에 따라 시장의 예상을 깨고 2007년 1·11 대책에서 상한제를 도입하기로 발표했다. 당시 공공주택에 대해서는 분양가 상한제가 적용중이었지만 민간 주택에 대해서는 주택건설업체가 자유롭게 분양가를 정하던 터라 '상한제 도입을 추진하기로 했다'는 발표만으로도 시장에 던진 충격은 컸다. 실제 서울, 수도권 지역 아파트 값이 하향 안정세를 보였다.
◆지방 미분양 속출=그러나 부작용도 적지 않았다. 우선 전국적으로 14만가구에 육박하고 있는 미분양 주택은 분양가 상한제가 도입되면 저렴한 값에 주택을 마련할 수 있게 된다는 기대감이 적지않게 영향을 미친 것으로 전문가들은 분석하고 있다.
분양가가 내려갈 것이라는 정부의 공언과는 달리 올해 들어 분양가는 지난해보다 더 올랐고 분양가 상한제 적용 민간아파트는 찾아보기 어려울 정도이다.
◆분양가는 상승 분양가상한제 무색=지난 1일부터 분양아파트의 기본형 건축비가 3.3㎡당 14만4천원 올랐다.
국토해양부는 분양가상한제가 적용되는 주택의 분양가 산정에 활용되는 기본형 건축비를 7월 8일 기준으로 3.16% 상향 조정한다고 밝혔다.
이에 따라 3.3㎡당 기본형 건축비는 456만원에서 471만원으로 14만4천원 올랐다. 전용면적 85㎡ 아파트의 경우, 가구당 기본형 건축비는 1억5천490만원에서 1억5천980만원으로 488만원 상승하게 된다. 이는 1일 이후 입주자 모집승인을 신청하는 아파트 등 공동주택부터 적용된다.
특히 국토부는 기본형 건축비 상승에도 불구, 택지비와 건축비 상한액으로 구성되는 분양가 상한액은 약 1.2∼1.5% 정도 오르는데 그칠 것으로 내다봤다.
그러나 상대적으로 수도권에 비해 땅값 비중이 낮은 지방의 아파트 분양가는 2∼3% 정도 오를 것으로 전망된다.
◆지방엔 '깡통 분양권'만 요란=정부의 6·11 지방 미분양 해소대책이 발표된 지 3개월 가까이 돼 가지만 지방의 아파트 시장 침체는 여전한 것으로 나타났다. 특히 최근에는 지방의 미분양이 장기화되면서 분양권(분양계약 후 입주 전까지의 입주 권리)값 하락행진이 이어지고 있고 분양가보다 싼 '깡통 분양권'도 속출하고 있다.
부동산 정보업체 닥터아파트에 따르면 6·11 지방 미분양 해소대책이 발표된 이후 지난 2일까지 지방의 아파트 분양권값은 0.18% 하락했다. 이는 지방 미분양 물량이 8만가구를 웃도는 등 미분양이 해소되지 않고 있기 때문이다.
지난 2개월여 동안의 분양권값 변동률을 지역별로 보면 대구지역이 0.49% 하락해 가장 많이 빠졌다. 다음으로 대전(-0.26%), 경남(-0.25%) 등의 순이다. 대구는 부촌으로 꼽히는 수성구의 분양권값이 이 기간 0.83%나 내렸다. 대전은 유성구(-0.31%)와 중구(-0.27%)가 많이 떨어졌다. 경남지역은 양산시의 분양권값이 이 기간 1.23%나 하락했다. 지방에서는 특히 분양가보다 싼 '깡통 분양권'이 속출하고 있다.
실례로 충북지역의 경우 전체 분양권 물량의 23.38%인 3천599가구가 분양가보다 낮은 가격에 매물이 나오고 있다. 4가구 중 1가구꼴로 깡통분양권인 셈이다. 청주시 사직동 푸르지오캐슬 110㎡는 시세가 2억850만원선으로 기준층 분양가(2억4천400만원)보다 낮다.닥터아파트 이영진 리서치연구소 소장은 "9·1 세제개편 방안에 따라 1가구1주택 비과세요건이 '3년 보유, 2년 거주'로 강화되면 지방의 분양시장은 더욱 위축될 우려가 있기 때문에 앞으로도 지방 분양권 가격이 더 떨어질 가능성이 크다"고 말했다.
이에 대해 국토해양부 관계자는 "시장이 완전히 안정될 때까지 분양가상한제를 손대는 것은 검토하지 않고 있다"고 말했다. / 이민우
이민우 기자
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