황승일의 원포인트 레슨 경매

▲ 황승일 / 변호사 김정호 법률사무소 사무장

지난번에는 가장 기초적인 물건 중 배당을 받지 못하는 소유자가 살고 있는 물건에 대해 간단하게 권리분석을 해보았는데 이번에는 간단하고 쉽지만 임차인이 살고 있는 물건에 대해 사례를 들어 설명해 보겠다.

청주지방법원 2008타경25780호 임의경매사건(율량동 실루엣아파트)로 입찰예정일은 2009. 6. 24. 등기부상 권리관계는 저당권 푸른(새) 2007. 9. 21. 청구액 약 1억2천만원, 저당권 공모씨 2008. 9. 10. 9천만원, 임차인 박모씨 전입일 2007. 12. 24. 확정일 2007. 12. 24. 배당요구종기일 이전에 배당요구를 했었고 보증금은 8천500만원. 감정가 2억1천만원, 최저가 1억3천440만원으로 지난번에 설명한 바와 같이 말소기준권리를 찾은 후 대항력있는 임차인여부를 확인해보니 말소기준권리는 푸른(새) 2007. 9. 21.이 될 것이고, 임차인 박모씨는 위 말소기준권리일 보다 전입일이 늦어 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 없으므로 입찰참여자 입장에서는 전혀 걱정없이 입찰참여하여도 무방한 물건이다.

그러나, 명도와 관련하여서는 한번쯤 생각해보아야 할 것이 있는데 그 이유는 낙찰가가 현 최저가를 크게 상회하지 않는다면 임차인이 소액임차인이 아닌 관계로 순위배당을 받게 될 것이고, 이럴 경우 위 푸른(새)에서 배당을 받아 가고 나면 임차인에게 배당될 돈이 얼마되지 않는다는 것이다. 현재 임차인은 보증금 8천500만원인 상황에서 예로 금1천만원도 배당받지 못한다면 엄청난 손해를 보게 될 것인 바, 과연 낙찰자 입장에서 임차인이 위 금 1천만원이라도 배당금을 받아 가려면 낙찰자로부터 명도확인서를 받아 법원에 제출해야만 한다는 점을 들어 이사비용을 안주고 그냥 내 보낼 것인지, 아니면 어려운 형편을 생각해서 얼마 정도라도 줄 것인지에 대해서는 각 입찰참여자 개개인의 성품에 따라 달라질 수 있으므로 각 입찰참여자 개개인들이 이 부분은 한번쯤 생각해 보는 것도 좋지 않을까 한다.

위 물건의 경우 낙찰가가 내려가면 내려갈수록 임차인에게는 그만큼 손해가 커지는 것이므로 임차인의 경우 자신이 낙찰을 받는 것도 생각해 볼 필요가 있다. 임차인의 경우 다행히 2순위인데다가 시세 또한 1순위 채권자(푸른(새))의 청구금과 임차인의 보증금을 합한 금원과 비슷하므로 임차인은 누구보다도 더 유리한 위치에서 낙찰을 받을 수 있다. 위 물건의 경우 후순위 채권자인 공모씨는 전혀 배당을 받지 못하는 상황에 있어 안타깝다 할 것이다.

황승일 / 변호사 김정호 법률사무소 사무장

저작권자 © 중부매일 - 충청권 대표 뉴스 플랫폼 무단전재 및 재배포 금지