지금까지는 가장 기초적인 물건 중 배당을 받지 못하는 소유자가 살고 있는 물건과 임차인이 살고 있는 물건을 사례를 들어 설명해 보았는데 이번에는 지금까지의 물건보다는 조금 더 까다로운 물건에 대해 사례를 들어 설명해 보겠다.
청주지방법원 2008타경21238호 강제경매사건(강내면 월곡진흥임대아파트)로 입찰예정일은 2009년 6월24일 등기부상 권리관계는 저당권 삼성생명 1996년 12월27일 2천600만원, 가압류 국일신협 2007년 6월27일 강제경매신청 한국자산관리공사 청구액 144만원, 임차인 전입 1996년 12월12일 확정일자 없고 배당요구하지 않음. 보증금 2천300만원인 물건으로 말소기준권리는 삼성생명 1996년 12월27일인데 임차인의 전입일은 1996년 12월12일로 말소기준권리일보다 빨라 대항력이 인정되는 물건이다. 그럼에도 위 임차인이 확정일자도 받지 않고 배당요구도 하지 않아 입찰참여자는 낙찰을 받을 시 위 임차인의 보증금 전액을 인수해야(물어줘야)하는 위험한 물건이다. 혹자는 보증금이 3천만원 이하니깐 1천200만원은 최우선적으로 배당해 줄 것 아니냐고 할 수도 있지만, 분명하게 알아 두어야 할 것은 법원에서는 임차인이 아무리 소액임차인이라 하더라도 나의 보증금을 달라고 법원에 권리신고와 배당요구를 하지 않으면 절대 그냥 알아서 배당을 해 주지 않는다는 것이다.
이외에 또 알아야 할 것은 위 물건 같은 경우는 임차인이 소액임차인이 아니라는 것이다.
소액임차인으로 인정되는 것은 경매가 진행되고 있는 시기의 임대차보호법을 적용해 인정해 주는 것이 아니고 반드시 말소기준권리가 되는 권리가 있던 시기, 즉 여기서는 삼성생명의 근저당권설정일인 1996년 12월27일 당시의 임대차보호법을 적용해야 할 것이다.
그렇다면 위 시기의 임대차보호법을 살펴보면 청주지역의 경우 보증금이 2천만원 이하인 임차인에 한해 800만원까지 최우선배당을 받을 수 있는 것이다. 이외에도 위 물건과 관련해설명할 것이 많지만 지면상 자세한 설명은 어렵고 다만 분명한 것은 위 물건의 임차인은 배당요구를 하지 않아 법원으로부터 단 한푼도 배당을 받지 못하는 상태에서 대항력이 있으므로 낙찰자는 위 임차인의 보증금 전액을 인수해야 한다는 것이다. 단 임차인이 아님을 입증할 수 있는 증거가 있다면 상황은 달라질 수 있다.
변호사 김정호 법률사무소 사무장
중부매일
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