전재원의 땅이야기

세상에 많은 일들이 그렇듯이, 토지투자에서도 성공과 실패는 아주 사소한 차이에서 결정되기도 합니다. 이른바 물건 자체는 좋은데, 그 물건을 해석할 수 있는 능력이 모자라서 정작 취득을 못하는 경우도 많습니다. 특히 매도인이 존재하지 않는 법원경매에서는 더욱 더 그렇습니다.

일반 부동산거래에서는 토지소유자(매도인)가 본인의 소유 경계를 정확히 알고 있으며, 거래를 위해서 상세히 안내를 하게 되지만, 채무불이행으로 진행되는 법원경매는 대부분의 경우 토지소유자를 만날 수 있는 경우가 흔치 않기 때문입니다.

하지만 이렇게 매도인이 없이, 누가 소상히 답사나 안내, 설명을 해주지 않는 법원경매의 구조는 반대급부로 그것을 잘 살린다면 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 좋은 기회가 될 수 있을 것입니다.

일반적인 해석으로는 단점이 될 수밖에 없으나, 해당물건의 경매응찰자의 대상과 숫자조차 모르는 상태에서 경쟁을 통해서 물건을 취득하게 되는 법원경매의 취득구조에서는, 현재 단점인 부분이 다소 보완과 개선 작업으로 정상적인 회복이 가능한 것이라면 적극적으로 투자하여야 될 물건인 것입니다.

벌레 먹은 사과는 가격 면에서는 저렴하지만 당도(수익) 면에서는 절대 뒤지지 않는 것과 일치합니다. 아니 그 이상으로 달다고 하겠습니다.

부동산에 상식도 많고 투자 경험도 상당히 있는, 이른바 세미프로급 중에도 많은 이들이 주저하는 하자 있는 물건이라면 보통 (1)법정지상권이 있는 물건 (2)토지가 지분인 경우 (3)유치권 신고가 있는 물건 등 이런 물건은 대부분 경매시장에서 유찰이 1회, 2회, 혹은 3~4회 정도로 되기 때문에 아주 저렴하게 취득할 수가 있는 것입니다.

그렇다고 유치권의 경우를 (실전 경험상 유치권은 약 30%선은 상호조정 필요함) 제외하고는 나머지의 경우에는 해결되지 않는 문제는 없는 것입니다. 해결할 때 특별히 과다한 금액이 필요치 않기 때문에, 따라서 수익성이 크게 보장되는 것입니다.

해결방법을 간단히 설명한다면 법정지상권이 있는 경우는 토지소유자가 토지사용료 청구권을 갖고 있기 때문에, 토지 지분의 경우는 협의분할이 안될 경우 건축설계사무소에서 성과도를 의뢰하여 지분분할 신청을 하면 간단히 해결되는데도, 일반 투자자들은 물론 부동산관련 사업자들조차도 무조건 기피하는 것이 현실입니다. 이유는 대부분이 모르니까, 경험이 없어서 겁나니까, 피곤할까봐 라고 합니다만 이것은 무지의 소치입니다.

오히려 경매고수들은 하자 있는 물건만 쳐다보다가, 여러번의 유찰로 인해 바닥까지 떨어졌다고 판단될 때, 그 기회를 놓치지 않고 낙찰 받아 수익을 극대화시키는 것입니다. 경매는 국가가 법원을 통해서 주관하는 부동산의 '떨이시장'인 셈입니다. 그 떨이시장에서 여러분은 벌레 먹은 사과를 더욱 더 저렴한 금액으로 취득하시기 바랍니다. 생각보다 달콤할 것입니다.

전재원 / (주)써플라이 엠엔씨 회장

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