위 물건의 등기부등본상 권리관계를 살펴보면 2001. 8. 22. 소유권 000씨, 2002. 10. 26. 가압류 조흥은행, 2003. 3. 24. 가압류 예덕신협, 이후로도 압류, 가압류 등기가 여러 건 있으며, 소유자 아닌 제3자의 전입일은 2001. 10. 31. 서모씨, 유모씨로 되어 있는 물건이다.

이전에도 여러 번 설명한 바와 같이 마음에 드는 경매물건을 찾으면 우선적으로 말소기준권리가 무엇인지부터 찾고, 그 다음에 전입일이 빠른 임차인의 유무와 경매로도 말소되지 않는 권리들의 유무에 대해서 알아보라 하였는 바, 위 물건을 보면 말소기준권리는 조흥은행이 가압류등기를 한 2002. 10. 26.이 된다.

그런데 임차인인지 여부가 불분명한 소유자 아닌 제3자의 전입일이 위 말소기준권리보다 빠른 2001. 10. 31.로 되어 있어 위 전입자가 실질적인 임차인이라면 위 사람이 배당받지 못한 금원 전액에 대하여 낙찰자가 물어주어야 함(인수)을 알 수 있다.

그런데 위 전입자가 법원에 권리신고 및 배당요구신청을 하였다면 임차인지 여부와 보증금이 얼마인지 여부가 모두 투명하게 드러나므로 위와 같이 여러 번 낙찰되었다가 포기하는 일은 발생되지 않았을 것이다.

그런데 위 전입자는 법원에 권리신고 및 배당요구신청을 전혀 하지 않았고, 이러한 이유로 일반 입찰참여자들은 위 전입자의 정보에 대해 전혀 알 수가 없던 상황에서 일단 감정가 대비 최저가가 낮다는 이유로 우선 낙찰을 받았다가 이후 주변의 경매를 어느 정도 아는 사람들로부터 위 전입자의 보증금 전액을 인수하여야 하는 불상사가 발생될 수 있음을 듣고 불확실한 금액을 손해보느니 차라리 몇백만원의 보증금을 손해보자하는 마음으로 포기들을 하였던 물건이나, 이 경우에도 정말 돈이 되는 물건이다 하면 열 번이고, 백번이고 전입자의 전입일 당시의 전세금 상황 및 해당물건의 옆집을 포함한 주변인들로부터 모든 정보를 파악한 이후 소유자와 전입자들을 만나 또 다른 정보들을 알아본다면 분명 해결점이 보였을 그런 물건이다.

황승일 / 변호사 김정호 법률사무소 사무장