황승일의 원포인트 레슨 경매
대위변제는 대부분 1순위로 근저당권, 2순위로 임차인인 경우에 위 1순위 근저당권이 소액이고 임차인의 전입신고일자는 2순위이나 확정일자가 3순위 권리자보다 늦거나 배당요구를 하지 못한 경우 임차인이 대항력을 확보하기 위한 방법으로 하는 경우가 대부분이다.
위와 같이 임차인이 선순위 근저당권에 대해 변제를 하고 대항력을 확보하게 되면 낙찰자는 임차인이 법원으로부터 배당받지 못한 금액 전액을 인수해야 하기 때문에 임차인은 자신이 대위변제하는 금액과 낙찰자로부터 받을 수 있는 금액을 비교해 이익이 된다면 당연히 대위변제의 방법을 택하게 되는 것이다.
경매를 접한 지 얼마 안되는 사람들은 대위변제의 가능성이 있는지 없는지 구별이 어렵겠지만 경매를 많이 해 본 사람들이라면 대위변제의 가능성이 있는 물건인지 아닌지를 어렵지 않게 구별할 수 있고 대위변제의 가능성이 있다고 판단되면 잔금을 납부하기전까지 대위변제여부를 확인하게 된다.
실제 근래 경매가 이뤄진 물건 중 부천8계 2008타경7265 부동산임의경매 물건을 보면 쉽게 이해할 수 있다. 위 물건의 등기부등본상 권리관계는 1989년 5월 국민은행(주택은행)에서 1순위 근저당권을 설정, 2007년 4월 서울 구로구청에서 압류, 2007년 10월에 김00씨가 근저당권을 설정한 후 위 김00씨가 경매신청, 임차인은 2004년 4월 19일 전입신고를 하고 동일자에 확정일자를 부여받았고 보증금은 2천300만원이다. 그러나, 임차인은 배당요구종기일인 2008년 7월 17일까지 배당요구를 하지 못하고 이후인 2009년 1월 14일 배당요구를 하였다. 이 경우 낙찰이 6천900만원에 되었다면 임차인은 배당을 받을 수 있을까? 임차인은 배당을 받을 수 없다. 그 이유는 낙찰금이 얼마이든 간에 배당요구종기일까지 배당요구를 하지 못하였기 때문이다. 이 건과 같이 임차인이 보증금을 손해 볼 경우가 발생하였을 때, 선순위 권리금액의 합이 보증금보다 적다면 당연히 이를 대위변제하고 대항력을 확보하여 조금이라도 손해를 줄이는 방법을 택하여야 할 것이다.
황승일 / 변호사 김정호 법률사무소 사무장
중부매일
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