투자 고민?… 멀티쇼핑몰 몰려온다
국토해양부의 전국 미분양 주택 현황에 따르면, 지난해 미분양 주택은 전월(13만3천779호)과 비교해 7천355호(-5.5%) 감소한 12만6천442호로 나타났는데, 이는 최고점이었던 지난 3월(16만5천641호)보다 4만 호 가량 감소한 수치다. 8월에 -4.6%가 감소한 것과 비교하면 감소하는 속도가 빨라졌음을 알 수 있다. 지역별로 수도권은 2만962호로 전월(2만3천362호)보다 2천400호 감소, 지방은 10만5천462호로 전월(11만417호)보다 4천955호가 감소했다.
◆ 현재 지방은 미분양 해소중
미분양 아파트가 이렇게 빠르게 감소하는 이유는 미분양 아파트를 취득하고 5년 이내에 양도할 경우 양도세를 100% 감면해주는(수도권 과밀억제권역은 60%) 미분양 양도세 한시면제 혜택(2010년 2월 11일까지)과 미분양 아파트에 2010년 6월 30일까지 입주하고 취득·등기하는 경우 취·등록세 75%가 감면되는 세제 혜택 때문이다. 여기에 업체들이 제공하는 분양가 할인, 경품, 프리미엄 보장 등의 다양한 혜택도 한몫 하고 있다.
청주지역의 한 미분양 아파트는 계약자 선착순에게 경품제공과 확장발코니 등 각종 이벤트를 시행하고 있으며, 이밖에 납부조건 완화와 분양가격 할인 등 다양한 혜택을 적용해 신규분양 아파트와의 경쟁력에서 뒤지지 않도록 안간힘을 쓰고 있다.
국토해양부 조사에 따르면, 지방에서 미분양이 더 빠르게 소진하는 모습(수도권 -2.7%, 지방 -5.0%)을 보였지만, 지난해 9월 말에는 수도권이 더 빠르게 소진된 모습(수도권 -10.3%, 지방 -4.5%)으로 역전됐다. 수도권은 많은 수요층을 보유한 만큼 미분양 소진이 빠른 것도 사실이다. 하지만 지방에서 -4.5% 수준이면 아파트 수요가 많지 않다는 점을 감안할 때 미분양이 빠르게 소진되고 있다고 전문가들은 분석했다.
미분양의 빠른 소진과 DTI(총부채상환비율) 규제에 따라 수도권 아파트 가격이 7개월 만에 하향세를 보이면서, 대부분의 아파트 수요자들이 신규분양이나 미분양으로 관심을 돌리는 등 아파트를 고르는데도 많은 변화가 생기게 됐다.
◆청주 흥덕구 대농지구 지웰시티= 현재 청주지역의 경우에는 막바지 중대형 물량이 주인을 찾고 있다. 신영이 시행을, 두산건설과 한라건설이 시공을 맡은 청주 지웰시티는 아파트·오피스텔·상업시설·백화점·문화시설·공공청사 등이 들어서는 대규모 복합단지다.
지웰시티 안에 들어서는 아파트는 총 3천970가구(공급 128~255㎡)로, 매머드급 규모를 자랑한다. 현재 1단지 2천164가구 중 일부가구(162·198㎡)만 남았다.
2단지 1천806가구는 2010년 3월 분양될 예정이다. 2단지는 전가구의 85%가 128㎡, 15%가 162㎡로 이뤄질 것으로 알려져 사실상 현재 분양중인 1단지 물량이 막바지 중대형이다.
지웰시티 분양대행사인 이한컨설팅 이만용 회장은 "분양 앞둔 2단지는 중대형이 거의 없어 현재 분양 중인 1단지 물량의 희소가치 돋보인다"며 "계약금은 분양가의 5%고 중도금을 무이자로 대출받을 수 있다. 2010년 2월 11일 전에 계약하고 입주 후 5년 안에 팔면 양도소득세를 100% 면제 받는다. 계약 후 바로 전매가 가능하며 입주가 빠른 것도 특징"이라고 설명했다.
또한 이 회장은 "지웰시티는 2010년 7월 입주할 예정으로, 계약 후 입주까지 오래 기다리지 않아도 된다. 단지 안에 현대백화점이 있는 현대복합쇼핑몰이 들어선다. 이 쇼핑몰엔 현대백화점을 비롯해 쇼핑몰, 스파, 식음료 등 다양한 업종이 입점한다"며 "백화점은 6월 착공해 2012년 완공될 예정이다.주변에 오송과학산업단지, 하이닉스 반도체 등 대규모 산업단지가 있고 내년부터 오송의료복합단지 개발이 본격화될 것이며, 쇼핑몰과 산업단지 종사자만 따져도 상당한 배후주거수요를 확보하는 셈"이라고 덧붙였다.
◆ 내년 3월 지웰시티 2차 1천806세대 분양= 최근 신영은 3월 지웰시티 2차 1천806세대를 현대백화점 착공과 함께 본격 분양할 계획이라고 밝혔다.
신영은 특히 "올해 초 현대가 해외 주주 및 투자자를 대상으로 한 투자설명회에서 서울 양재동과 청주시 흥덕구 복대동 등 2곳에 백화점을 짓기로 했다고 공언했다"며 "지난 주에는 현대의 한 중역으로부터 청주 지웰시티 2차의 착공시기에 맞춰 청주 현대백화점을 착공키로 했다는 연락을 받았다"고 덧붙였다.
◆ 국내 대단지 멀티복합쇼핑몰 대세=국내에 복합쇼핑몰이 등장한지도 9년째. 지난 2000년 초기 복합쇼핑몰의 모델인 강남 코엑스몰이 등장한 이후 부산 센텀시티, 서울 왕십리 엔터식스, 건대 스타시티, 일산 킨텍스몰, 문정 가든파이브 등 전국적으로 복합쇼핑몰이 속속 선을 보이고 있다. 향후에도 영등포 타임스퀘어, 여의도 파크원, 판교역 알파돔시티 등도 개발을 진행 중이거나 계획 중에 있다.
최근 신세계가 부산에 센텀시티를 열고 본격 영업에 들어가면서 한 공간에서 쇼핑과 오락·업무·식사 등을 해결할 수 있는 복합쇼핑몰 개발이 탄력을 받고 있다. 센텀시티점의 100일 누적 매출은 1천500억원으로, 신세계 안팎에서 합격점을 받아내기에 충분한 성적표다. 실적 호조의 일등공신은 명품과 외지에서 몰려든 고객들의 매출이다. 센텀시티점의 외지인 비중은 주중엔 30%, 주말엔 절반에 육박한다. '없는 게 없다'는 입소문을 타고 전국 각지의 외지인들이 찾는 부산의 관광명소로 자리를 잡았다. 센텀시티점은 부산을 찾는 일본 관광객에게도 빼놓을 수 없는 관광지로 자리매김했다.
센텀시티 효과로 인근 상가의 시세도 상승하고 있다. 벡스코 사거리 대로변 1층 점포의 매매가는 3.3㎡당 4천만~5천만원을 호가한다. 뒤쪽 2급 상가 1층 점포의 매매가도 3.3㎡당 3천만~3천500만원 선이다. 센텀시티 오픈 이후 30% 정도 가격이 오른 것인데, 지금도 더러 사려는 이들이 있지만, 장기 보유하려는 수요가 많아 손바뀜은 일어나지 않고 있다. 아울러, 인근에 부산영상센터와 현대백화점까지 줄줄이 들어서면 부산 센텀시티는 명실상부한 부산 상권의 메카로 급부상할 전망이다.
복합단지는 상권이 활성화될 경우 주변지역에 상당한 파급 효과를 끼치게 된다. 대표적인 예가 2000년에 문을 연 서울 삼성동 코엑스몰과 반포동 센트럴시티이다. 두 복합단지는 주변 유동인구를 흡수해 상권의 중심축을 형성하고 인근 아파트 가격에도 상당한 영향을 끼치고 있다. 창원의 랜드마크로 떠오르고 있는 복합단지 더시티7도 성공적인 사례로 꼽힌다. 이 복합단지는 쇼핑몰 3개 동과 특급 호텔 1개동, 트레이드센터(업무용 빌딩) 1개 동, 오피스텔 4개 동으로 이뤄져 있다. 이들 건물의 연면적은 42만2천600㎡에 달하며, 사업비는 총 8천억원 정도가 들었다. 더시티7은 지역 경제에 상당한 영향을 미치고 있다. 직간접적인 고용효과가 1만8천명에 이르며, 연간 4천600억원 규모의 경제유발 효과가 나타나고, 이로 인해 100억원 정도의 지방세도 더 걷힐 것으로 창원시는 내다보고 있다.
◆ 투자시 주의점= 투자 전에 반드시 분양가와 주변 상가의 매매·임대 시세를 비교해보고 예상 수익률을 따져봐야 한다. 수익률은 보통 연 7% 수준은 돼야 한다. 대로변에 있는 단지 내 상가는 주변 근린상가와의 경쟁을 피할 수 없다. 퇴근길에 유동인구가 많은 곳이 유리하다. 퇴근 때가 구매력이 더 높기 때문이다. 주변 근린상가와의 업종 중복 여부도 따져봐야 한다. 복합단지내 상가는 함께 들어서는 시설의 고객 흡입력이 높아야 한다. 업무시설이라면 업종과 상주할 인구는 얼마나 되는지, 문화시설이라면 콘텐츠의 종류와 주요 이용 연령층은 어떻게 되는지 등이다. 상가 운영을 맡게 될 상가 운영업체의 경험도 중요하다. 상가 운영 경험이 없다면 향후 상권 활성화에 어려움을 겪을 수도 있다. 복합개발 단지는 한 곳에서 주거와 업무·쇼핑·문화생활이 원스톱으로 가능한 자족형 단지를 일컫는다. 입주민과 직원은 물론 관광객까지 불러들이는 랜드마크 기능도 해내고 있기 때문이다. / 이민우
이민우 기자
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