최근 지역 상가 분양시장이 공급 성수기를 맞아 청주 율량2지구를 비롯해 용정지구, 성화지구, 강서지구 등 택지개발지구 주변 곳곳서 '분양대전'이 한창이다. 상가는 주거와 달리 규제로부터 자유롭고 잘만 고르면 안정적인 고정 월세를 받을 수 있어 노후 대비용으로 각광을 받고 있다.

하지만 상가는 유형이 다양하고 상권과 입지에 따라 결과값이 상이하게 나타날 수 있어 우량상가 선별이 결코 쉽지 않다. 때문에 유형의 특성을 정확히 이해하고 수요예측과 합리적 매입 가격 수준을 잘 따져본 후 투자해야 한다. 이에 따라 두 차례에 걸쳐 지역 신흥상권 상가 투자에 대해 알아본다. / 편집자

#사례 1=청주 최대 신흥상권인 흥덕구 복대동 상가투자자 A씨(54·자영업)는 지난 2012년 10월 분위기에 휩쓸려 상가에 투자했다가 마음고생을 하고 있다. 당초 공급회사는 주변 업무종사자들의 폭발적인 방문을 기대할 수 있는 입지라는 점을 내세워 계약을 유도했다. 하지만 최초 설명과는 달리 계약 이후 점포의 위치 및 구조 등을 이유로 금융대출이 되지 않는 문제를 들어 공급회사가 점포구조변경 및 면적 변경 등에 동의해 달라는 요청을 해왔고 A씨는 생각 없이 동의를 했다. 하지만 해당 상가는 이후에도 영업부진과 상가활성화를 이유로 또 다시 점포운영변경 동의서를 요구하고 있는 상태이다. 만약 상가투자자 A씨가 상가의 분양계약서에 따른 수분양자의 권리나 계약해지 사유에 대해 자세히 알았더라면 동의서를 작성하기 전에 공급주체의 귀책을 사유로 계약을 해지할 수 도 있었던 사안이었지만, 자신의 계약에 대한 권리 등을 다 이해하지 못한 투자자 A씨는 섣부른 동의서 제출 후 지금까지도 투자한 상가문제로 인해 골머리를 앓고 있다.

#사례 2=또한 지난 3월 청주시 흥덕구 산남동 상가투자를 한 B씨(65·운수업)도 분양상담을 받다가 기대감에 부풀어 청약금을 납부한 후 공급회사의 적극적인 제안에 의해 계약금도 납부하지 않은 상태로 계약서를 발행받고 추후 납입하기로 하는 계약을 체결했다. 또 담당직원의 채근에 못 이겨 계약금 전액이 아닌 1천만원을 유일한 납부 계좌로 인정하는 정식입금 신탁계좌도 아닌 담당직원에게 맡긴 후 계약의 정식계약 성립여부로 골머리를 앓았다.

투자자 B씨의 경우 계약금도 납부하지 않은 상태로 면적과 금액이 다른 계약서를 납부한 것으로 간주해 선 발행 계약을 유도한 경우 대법원(2008년3월13일) 선고(2007다73611) 판결이나 서울고법(2007년9월20일) 선고(2006나107557 판결) 등을 참조할 때 '계약금계약'의 성립여부에 따른 계약의 성립은 가능하나 실효적 배상책임의 성립불가 등의 성격에 대한 이해를 했더라면 마음고생을 덜 할 수 있었던 경우라 할 수 있다.

이처럼 투자자 A와 B씨의 경우처럼 상가의 분양공급현장에서 간혹 아직도 많은 계약관계를 두고 많은 마찰을 빚고 있는 현상이 반복되고 있지만 이를 예방하기 위해 마련된 공정거래위원회의 표준거래계약인 '상가(공동주택 복리시설)분양계약서 표준약관'을 사용하고 있는 현장은 많지 않아 분쟁이 반복되고 있다.

특히 다수의 투자자들이 초고액의 거래금액을 수반하는 계약임에도 불구하고 잦은 계약서 체결 경험이 있기보다는 대부분 첫 계약경험이다보니 계약내용에 대한 제도적 권리부분에 대한 이해가 부족해 분쟁의 발생시 많은 마찰을 빚는 현실이 반복되고 있어서 사회적 문제를 야기하고 있다.

지난 2012년 9월 공정거래위원회는 부동산 불공정거래약관의 대표적인 유형을 발표했는데 대표적인 유형을 살펴보면 ▶팸플릿이 실제 시공과 차이가 있을 수 있고 이를 원인으로 어떤한 이의도 제기하지 않는다 ▶계약이 해지된 경우 총 분양대금의 20%를 위약금으로 지급해야 한다 ▶상가관리는 사업자가 지정하는 업체가 정하는 관리 규정을 따른다 ▶보존등기와 소유권 이전 등기는 입주일과 관계없이 지연될 수 있다 ▶계약서에 기재되니 않은 특약사항은 일절 인정하지 않는다 ▶분쟁이 발생하면 소송은 사업자 소재지 관할 법원으로 한다는 등이다. / 이민우