［중부매일 박상철 기자］ 향후 2년간 주택가격이 10∼20% 하락하면 올해 하반기 만기가 도래하는 전세 계약 8건 중 1건은 이른바 깡통전세로 전락할 위험이 있는 것으로 분석됐다.

5일 주택금융연구원은 주택금융리서치 보고서를 통해 이같이 밝혔다.

부동산 업계에서는 통상 전세가율이 70~80% 이상이면 깡통전세 위험이 크다고 본다.

깡통전세는 전셋값이 매매 가격보다 높거나 비슷한 매물을 뜻한다. 다시 말해 집주인이 집을 팔아도 세입자는 전세보증금을 돌려받지 못할 위험이 있는 전세를 말한다.

예를 들어 10억원대 집 전세금이 7억~8억원 이상인 셈으로 만약 집값이나 전셋값이 하락하면 임대차계약 만기 후에 집주인이 신규 세입자를 구하지 못할 경우 기존 세입자가 전세금을 돌려받지 못할 위험이 있다.

보고서는 지난해 7월을 기준으로 직전 3개월 동일 단지와 동일면적 등 거래가격을 평균값으로 정한 뒤 주택가격지수가 향후 2년간 0∼10% 하락(시나리오1), 10∼20% 하락(시나리오2)할 때 만기 도래 전세계약 중 깡통전세 비중을 추정했다.

특히 이번 분석에서는 층별 가격 차이 등을 감안해 보증금이 추정 매매가보다 10% 이상 큰 경우를 깡통전세로 정의했다.

집값이 10~20% 하락을 가정한 시나리오2를 기준으로 전국 평균 깡통전세 비중은 12.5%를 기록했다. 특히 대구는 주택 가격 하락이 다른 지역보다 빨리 시작돼 33.6%가 깡통전세가 될 것으로 분석됐다. 반면 서울이 2.9%로 가장 낮았다.

충청권에서는 충남이 31.3%로 깡통전세가 될 우려가 가장 큰 것으로 나타났다. 이어 ▷충북 26.8% ▷대전 19.0% ▷세종 9.4% 순으로 확인됐다.

보고서에 따르면 실제 임대차 계약 종료 이후 보증금을 돌려받지 못하는 전세 피해는 매년 크게 늘어나고 있다.

주택도시보증공사(HUG) 보증금 반환보증 사고액은 2018년 792억원, 2019년 3천442억, 2020년 4천682억원, 2021년 5천790억원에 이어 지난해에는 1∼9월 6천466억원으로 이미 전년 규모를 넘어섰다.

민병철 연구위원은 "깡통전세 문제 대응책을 보증금 반환보증에 집중하면 보증기관에 대부분의 위험이 전가된다"며 "선순위 임차인 정보 및 체납정보 확인권 등 최근 국토부의 전세사기 방지책과 같은 다각적 대응 방안을 지속해서 고민할 필요가 있다"고 강조했다.