▲ 채홍국 차장/한국은행 충북본부
모기지론(mortgage loan)이란 금융기관이 수요자의 구입주택을 담보로 취급하는 장기대출을 말하는 것으로 미국에서는 대출자의 신용상태에 따라 신용조건이 높은 사람에게 적용하는 'Prime 등급', 중간단계의 'Alt-a등급', 그리고 신용조건이 낮은 사람에게 적용하는 'Sub-prime등급'의 3단계로 운영되고 있다.

이러한 미국의 모기지 시장은 대출기관과 주택구입자간에 모기지 대출이 이루어지는 1차 시장과 금융기관이 대출취급 시 해당 부동산에 설정한 저당권을 담보로 발행한 주택저당채권(Mortgage Backed Securities)이나 채권담보유동화증권(Collateralized Debt Obligation) 등이 거래되는 2차 시장으로 구분되어 매우 활발하게 운용되고 있다.

즉 대출기관은 자신이 취득한 대출채권을 근거로 별도의 채권이나 증권을 발행함으로써 대출에 필요한 재원을 조달할 수 있게 되고 투자자들에게는 높은 수익을 얻을 수 있는 좋은 투자처를 제공하게 되는 것이다. 서브프라임 모기지의 경우에는 신용이 낮은 사람에게 적용되는 탓에 대출금리가 높아 이를 근거로 발행된 2차 채권에 대한 투자수익이 크기 때문에 고수익을 추구하는 헤지펀드 등이 선호하고 있다.

주택경기가 활황이거나 시중금리가 낮을 때에는 서브프라임 모기지는 별다른 문제가 되지 않는다. 그러나 최근처럼 주택경기가 침체되거나 시중금리가 상승하게 되면 대출자들의 이자부담이 커지고 상환능력이 취약하게 되어 대출연체사태가 초래되고 이에 따라 대출기관이 자금압박을 받거나 경영에 어려움을 겪게 되는 것이다. 최근의 서브프라임 모기지 사태는 이러한 현상이 심화되어 급기야 금년 8월 미국 내 10위권의 모기지 전문회사인 AHMI(American Home Mortgage Investment)社가 파산을 신청하면서 그 영향이 전 세계 금융시장으로 확산되면서 발생된 것이다. 모기지 회사가 파산하게 되면 동 사가 발행한 채권을 구입한 투자자들까지 연쇄적으로 타격을 받을 수밖에 없게 되고 이러한 영향이 전 세계 금융시장으로 급속하게 파급되었던 결과이다.
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