[법조칼럼]최우식 '사람&사람' 법률사무소 변호사
최근에 임대주택이 양도될 당시 임차보증금이 이미 가압류된 상태라면 임대주택 양수인에게도 그 가압류의 효력이 미치므로 임차인이 입주해있는 건물의 매수자는 임차보증금을 반환할 때 가압류가 있는지를 확인해야 한다는 취지의 대법원 판결이 나와서 소개하고자 한다.
사실관계(법률신문 참조)는 다음과 같다.
신용보증기금은 2005년 5월 주택임차인 유모씨가 가진 임대차 보증금 반환채권을 가압류했다. 고씨는 2007년 7월 주택소유자이자 임대인인 김모씨로부터 주택을 매수하고 주택임대차보호법에 따라 임대인지위를 승계했다. 같은해 10월 임대차계약이 종료됐고, 고씨는 유씨에게 보증금 3천만원을 반환했다. 신용보증기금은 2009년 11월 대한 보증금에 대한 가압류를 본압류로 이전해 추심명령을 받아 고씨에게 명령을 송달하고 1천900여만원을 받으려고 했으나 고씨가 "이미 유씨에게 보증금을 지급했다"며 지급을 거절하자 소송을 냈다.
이에 대해 1, 2심은 "신용보증기금의 가압류결정은 대상이 김씨에 대한 보증금반환채권으로 특정돼있어서 채권자인 신용보증기금과 채무자인 유씨, 제3채무자인 김씨 사이에만 효력이 있다"며 원고패소 판결했다.
그러나 대법원 전원합의체는 채권자 신용보증기금이 채무자가 임차인인 건물을 양수한 고모씨를 상대로 낸 추심금 청구소송 상고심(2011다49523)에서 원고패소판결한 원심을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다.
재판부는 판결문에서 "주택임대차보호법이 정한 대항요건을 갖춘 임대주택의 양수인은 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴해 임차인에 대한 보증금반환채무를 면하게 된다"고 밝혔다.
그리고 "보증금반환채무의 지급금지를 명령받은 제3채무자의 지위는 임대인의 지위와 분리될 수 있는 것이 아니므로 주택양도로 임대인의 지위가 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자 지위도 임대인의 지위와 함께 이전된다고 볼 수밖에 없다"며 "임대주택이 양도됐음에도 그 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위를 승계하지 않는다면 가압류권자는 장차 본집행절차에서 그 주택의 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 상실하는 중대한 불이익을 입게 된다"고 설명했다.
이에 대해 5인의 대법관은 소수의견에서 "다수의견에 따르게 되면 임대주택을 양수하고자 하는 자는 스스로의 책임과 부담으로 보증금반환채권에 관한 압류나 가압류의 내용을 조사해 파악해야 하고, 양수 후 임대차보증금반환채무를 면하려고 해도 임차인이 최초 거주할 당시부터의 임대주택 소유자들을 제3채무자로 한 압류나 가압류 내용을 모두 파악해야 하므로 임대주택 양도를 둘러싸고 거래비용의 증가, 손해배상책임의 공방 등 여러 부당한 결과와 해결하기 어려운 문제들이 발생할 가능성이 크다"면서 반대의견을 냈다.
실무에서 임차보증금에 대한 가압류가 많이 행해지고 있고, 보증금은 지금 당장이 아니라 임대차 기간이 종료가 되는 장래시점에 지급하게 되므로 주택 소유자가 양수인에게 가압류 사실을 깜빡 잊고 전해주지 못할 수가 있다.
대법관 사이에서도 다툼이 있었지만 가압류권자를 보호해주는 것으로 판결이 나온 이상, 이제 임대 주택 건물을 양도받은 소유자들은 전소유자에게 임차보증금의 가압류 여부에 대하여 확인하여야 불의의 손해를 막을 수 있다.
또 주인이 많이 바뀐 건물에 대해서는 어쩌면 전소유자 전원에 대해서 조사를 해야 하는 수고를 피할 수 없게 됐다.
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