최근 영하권 추위와 겨울비가 내리는 날씨에도 불구하고 새로 오픈한 모델하우스와 지역주택조합아파트 분양홍보관 등지에는 인파가 몰리고 있다. 아파트의 경우 지난 2008년 금융위기 이후 가장 많이 공급되며 공급 논란이 일고 있지만 내집 마련 수요자와 분양권 시세차익을 기대하는 투자자들은 아랑곳하지 않고 현장을 찾고 있기 때문이다. 이에 따라 최근 급속하게 인기를 끌고 있는 지역주택조합과 조합 추진위원회에 대해 살펴본다. / 편집자

최근 호재가 작용하고 있는 청주 분양시장이 활기를 띠는 가운데 내집 마련 틈새상품으로 '지역주택조합' 아파트가 인기다. 청약통장이 필요 없어 누구나 참여할 수 있고 일반분양보다 분양가가 저렴한 것이 장점이기 때문에 '너도나도' 몰리고 있다.

하지만 법적 안전장치가 미비하고 과도한 마케팅으로 피해를 볼 수 있어 옥석을 가려 투자해야 한다는 게 전문가들의 지적이다.

◆분양가 저렴 지역주택조합 인기 '상한가'= 지역주택조합 아파트는 같은 지역에 사는 주민들이 내집 마련을 위해 조합을 설립하고 재원을 조달, 땅을 사들인 후 직접 시공업체를 선정해 아파트를 짓는 방식이다.

조합원들이 돈을 모아 토지를 매입하기 때문에 ▶대출이자가 발생하지 않는 만큼 10~20% 가량 저렴한 분양가가 가장 큰 장점이다. ▶시공업체 입장에서도 PF(프로젝트파이낸싱) 대출 보증을 서지 않아도 되고 조합원이 70% 이상 확보된 만큼 미분양 리스크가 적다. 또한 ▶주택청약통장 없이 분양받을 수 있고 전매제한이 없어 사업승인 후 양도·양수가 가능한 것도 장점이다. ▶지역주택조합이 사업부지의 95%를 확보하면 나머지 5% 토지 소유주를 상대로 매도청구권을 행사할 수 있어 과거처럼 '알박이'가 쉽지 않은 것도 특징이다. 이에 따라 청주지역의 경우 현재 10여 곳의 지역주택조합과 추진위원회가 조합원을 모집하고 있다.

무엇보다 지역주택조합을 만들기 위해서 먼저 해당 조합 추진위원회를 결성해야 한다. 하지만 사업 추진과정에서 송사에 휘말린 조합설립 추진위원회도 있다.

◆'조합추진위원회' 96% 용지 확보한 상태서 '법정다툼'= 실제로 (가칭) 청주흥덕지역조합 추진위원회(위원장 조광식)는 현재 아파트 용지를 96% 이상 확보한 상태에서 지역의 한 건설사와 법정다툼에 휘말렸다.

조광식 위원장은 "(저는) 20여 년간 청주 고향에서 전자사업만 하다가 지역 주민들에게 도움이 되고, 보다 살기좋은 아파트를 공급하기 위해 지역주택조합을 추진하게 됐다. 추진위원회 설립 과정에서 D건설이 지역주택조합 시행을 처음하는 업체로 토지주와 계약을 했으나 자금이 부족하다는 이유로 토지매입에 필요한 계약금을 차일피일 미뤄 사업에 막대한 피해를 줄 우려가 있어 (나와 D건설 대표가) 직접 만나 계약해지 키로 한 후 녹음까지 해 계약을 합의해지 했다"며 "D건설이 투입된 일부의 계약금을 모두 반환해 조합측은 당연히 계약해지 된 것으로 알고 사업을 진행해오던 중 토지신탁 과정에서 가처분을 알게 됐다"고 밝혔다.

특히 조 위원장은 "법원 확인 결과, D건설은 반환한 일부 계약금과 추가로 입금키로 한 2억원도 입금하지 않은 상태에서 계약금을 모두 이행했으니 토지 소유권을 이전해 달라는 가처분을 신청 했다"며 "단돈 1원도 받지 않은 상태에서 가처분이 받아들여 졌다"고 억울한 입장을 표명했다.

이어 그는 "이번 가처분과는 상관 없이 조합설립인가는 가능하나 창립 총회에서 조합원들과에게 약속한 것처럼 가처분 소송을 해결하고 조합설립인가 신청을 할 것이며, 조합분담금 역시 주계약서에 명시했듯이 추가분담금 없이 확정분담금으로 진행할 것"이라며 "더 이상 조합원의 피해를 막기 위해서 별도로 법원에 '가처분 취소'를 신청한 상태며, D건설의 가처분으로 인해 발생되는 피해에 대한 손해배상과 명예훼손 등 그에 대한 강력한 법적대응을 강구중에 있다"고 밝혔다.

마지막으로 조 위원장은 "내집 마련의 꿈을 실현하자는 지역주택조합의 좋은 취지가 D건설의 그릇된 행동으로 인해 선량한 조합원이 피해를 입고 있다"며 "추진위원회는 조속한 해결을 위해 다방면으로 노력하고 있으며, 이번 일련의 잡음으로 인해 조합원들께 송구하며, 지금까지 믿어주고 한 사람도 이탈없이 함께 해 준 조합원들에게 머리숙여 감사드린다"고 덧붙였다.

◆정부 규제완화가 '활황' 한몫= 이처럼 지역주택조합 아파트가 인기를 끌자 추진위 설립과정에서도 각종 이권을 노리는 '잡음'이 발생하고 있다.

그렇다면 지역주택조합 아파트의 인기의 비결은 무엇일까? ▶무엇보다 가장 큰 원인으로 작용하는 것이 바로 정부의 '아파트 규제완화' 정책 때문이다. ▶정부는 지난 2013년 주택법개정을 통해 조합원자격을 동일 시·군 거주자에서 인접 광역생활권 단위로 확대한 데 이어 지난해 4월엔 전용 85㎡ 이하로 건설해야 하는 가구의 비율을 종전 100%에서 75%로 완화했다. 또한 전용 60㎡ 이하 1주택자에서 전용 85㎡ 이하 1주택자로 자격을 완화해 조합원 모집이 용이하다.

청주지역 주택조합의 한 관계자는 "지역 주택조합 아파트는 민간분양과 달리 마케팅 비용 등이 덜 들어가다 보니 분양가가 저렴하고 재건축과 달리 추진위원회 승인, 안전진단, 관리처분 인가 등의 절차가 생략돼 사업추진 속도가 매우 빠르다"고 설명했다.

그러나 분양이 아니라 조합원 모집이어서 사업실패의 책임을 개인들이 떠안아야 하는 부정적 부분도 간과할 수 없다.

지역 부동산 업계의 한 관계자는 "일부 부동산 개발업체의 과장 홍보 등으로 인해 조합원의 피해가 우려되고 있다"며 "주택조합에 참여하려면 부지매입 비율, 조합원수 등을 꼼꼼히 따져보고 입지나 아파트 브랜드까지 고려해 분양가가 저렴한 것인지도 따져봐야 한다"고 조언했다. / 이민우